هفته بسیج
چهارشنبه, 05 آذر 1393

دانلود مرورگر وب

 قابل توجه کاربران محترم:

 چنانچه از نسخه 6 و یا 7 اینترنت اکسپلورر استفاده نمائید، قادر به دیدن و استفاده از تمامی امکاناتی که اختصاصاً برای سردفتران و دفتریاران فراهم شده نخواهید بود.

لذا میتوانید با دانلود و نصب هر یک از مرورگرهای زیر از کلیه امکانات استفاده نمائید.

(راهنمای نحوه تشخیص نسخه مرورگر)

 

 

اجاره مال مشاع

مقصود عبادی بشیر [1]

چکیده
تصرف حقوقی در مال مشاع بدون نیاز به اذن قبلی یا اجازه بعدی شرکا نافذ و صحیح است مگر اینکه منجر به ضرر شرکای دیگر باشد. اجاره دادن سهم مشاع از مال نیز به عنوان یک عمل حقوقی جایز است اعم از اینکه به یکی از شرکا اجاره داده شود یا به شخص ثالث. امّا تصرف مادی و تسلیم عین مستأجره مستلزم اجازه شرکای دیگر است و تصرف و تسلیم بدون اذن موجب مسئولیت است. از طرف دیگر شریکی نیز که بدون دلیل موجه از اجازه تصرف یا تسلیم مال مشاع امتناع می ورزد به توسط حاکم مجبور به انجام آن خواهد شد.
واژگان کلیدی : اجاره ، مال ، مشاع ، تصرف حقوقی ، تصرف مادی

مقدمه
طبق اصل تسلیط مقرر در ماده 30 قانون مدنی هر مالکی می تواند هر نوع تصرفی را که بخواهد در مال خود بنماید. در مال مشاع این اختیار برای کل شرکا با هم شناخته شده است. امّا اختیار هر یک از شرکا به تنهایی محل بحث است و این سؤال مطرح است که حدود اختیارات هر یک از شرکا چیست؟ قطعاً هر شریکی نمی تواند کل اختیارات مالک را به تنهایی داشته باشد چون این امر منجر به بروز تعارض می شود؛ مثلاً ممکن است شریک اول کل شش دانگ ملک را به شخص دیگری بفروشد و شریک دوم آن را باز به شخص دیگری انتقال دهد. لذا محدودیت هایی بر شرکای ملک تحمیل خواهد شد. ممکن است یکی از شرکا بخواهد سهم خود از مال مشاع را به جای استفاده شخصی به دیگری اجاره دهد و لذا این سؤال را مطرح می شود که اساساً آیا چنین اجاره ای می تواند صحیح باشد؟ از طرف دیگر ترتیب تسلیم و بهره برداری از آن چگونه خواهد بود؟ جهت یافتن پاسخ این سؤالات، در این نوشتار، ضمن تحلیل صحت اجاره مال مشاع به بررسی آثار و احکام آن نیز خواهیم پرداخت.
1 ـ کلیات
1 ـ 1 ـ مفهوم مال مشاع :
اشاعه در لغت به معنای فاش کردن و پراکنده کردن است و در اصطلاح حقوقی، مشاع در برابر مال مفروز به کار می رود. مراد از مال مشاع نیز مالی است که به دو شخص یا بیشتر تعلق دارد. در مال مفروز، کل شش دانگ ملک متعلق به یک شخص می باشد و تمامی اجزای آن متعلق به آن شخص است. در حالت اشاعه نیز مالکیت شرکا در تمام اجزا و ارکان مال است به نحوی که هر جزئی از مال که در نظر گرفته شود کلیه شرکا در آن سهیم هستند و هیچ شریکی نمی تواند نسبت به جزئی از مال ادعای انحصاری داشته باشد. به تعبیر دیگر، در مال مشاع، حق شرکا منتشر در کل مال است و در بخش معینی متمرکز نشده است. برای مثال اگر خانه ای دارای دو اتاق مشترک میان دو نفر باشد، هیچ کدام از آنها نمی تواند یکی از اتاق ها را ملک اختصاصی و انحصاری خویش تلقی کند و دیگری را از تصرف و استفاده از آن منع کند.
اشاعه که اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین است هم می تواند در خصوص حقوق عینی باشد مثل مالکیت بر زمین و ساختمان و هم در خصوص حقوق دینی؛ برای مثال دو نفر با هم عملی را برای شخص ثالثی انجام می دهند و اجرت المسمی در ذمّه آن شخص به نفع آن دو نفر قرار می گیرد. سبب ایجاد اشاعه نیز ممکن است اختیاری یا قهری باشد.
2 ـ 1 ـ محدودیت های ناشی از اشاعه :
تمرکز حق مالکیت چند نفر در یک مال، این مساله را مطرح می کند که آیا شرکا حق دارند به استناد اصل تسلیط هر تصرفی را که بخواهند در مال مشاع انجام دهند؟ مثلاً آیا شریک می تواند به استناد مالکیت خود ملک مشترک را تخریب نماید یا عین یا منافع آن را به دیگری انتقال دهد؟ جهت یافتن پاسخ صحیح باید بین دو دسته از تصرفات مادی و حقوقی قائل به تفاوت و تفکیک شد:
الف ـ تصرفات مادی :
تصرف مادی هر نوع مداخله در مال و استفاده از آن را شامل می شود. از آنجا که مداخله و استفاده از مال مشترک مستلزم تصرف در اجزایی است که آن اجزاء در عین حال که متعلق به شریک متصرف است به شریک دیگر نیز تعلق دارد، لذا این نوع تصرفات اکثراً به ضرر شریک غیر متصرف است. مقنن نیز با توجه به این جهت، اذن و اجازه همه شرکا را جهت انجام تصرفات مادی ضروری دانسته است. از همین رو، ماده 582 قانون مدنی مقرر داشته است :"شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید ضامن است".
ب ـ تصرفات حقوقی :
به رغم اینکه از نظر مادی، سهم هر شریک با سهم شریک دیگر مخلوط و پیوسته است و نمی توان آن را تجزیه نمود و طوری تفکیک نمود که بتوان از نقطه نظر فیزیکی مورد اشاره قرار داد اما از نظر حقوقی و در عالم اعتبار سهم هر یک از شرکا جداست. مثلاً وقتی گفته می شود خانه ای به نسبت مساوی ملک مشاع شخص الف و ب می باشد، سهم اختصاصی هر یک از شرکا را در خود مال قبل از افراز آن نمی توان جدای از سهم شریک دیگر مورد اشاره قرار داد امّا از نظر حقوقی سهم هر یک از شرکا جداست و پیوسته نیست و به تعبیری از استقلال برخوردار است. لذا بر عکس تصرف مادی که مستلزم دخالت و دست اندازی در کل مال و حتی سهم شریک است و اجازه وی از دیگر شرکا در مال مشاع ضروری است، در خصوص تصرفات حقوقی که شریک، دقیقاً، به اندازه سهام خود نموده، نیازی به اذن و اجازه شریک دیگر نیست. مثلاً هر یک از شرکای باغ مشترک حق دارد سهم خود را به شخص ثالث واگذار کند اما استفاده و تصرف مادی نیازمند اجازه بقیه شرکا است. ماده 583 قانون مدنی در همین خصوص مقرر داشته است:"هر یک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند".
2 ـ آثار و احکام اجاره
1 ـ 2 ـ صحت اجاره مال مشاع :
اطلاق ادله اجاره، این نوع از اجاره را نیز شامل می شود. زیرا اگر حق مالکیت برای کسی شناخته شد، حق بهره برداری از آن را نیز خواهد داشت. بنابراین می تواند این حق را در قالب اجاره به دیگری واگذار کند. در حقیقت مستأجر را جانشین وضعیت خویش می کند. این نکته را شیخ طوسی با این عبارت آورده است[2]:"اجارة المشاع جایزة و یقوم المستأجر مقام المالک یعمل ما یعمله سواء".
صحت این نوع اجاره اجماعی فقهای شیعه است. میرزا حبیب الله رشتی تصریح کرده است که"الاجاره المشاع جایزه کالمقوم بالاجماع المحکی عن التذکر و المسالک". [3]
نکته قابل توجه اینکه؛ در فقه امامیه فرقی بین اجاره به شریک و اجاره به اجنبی (ثالث و غیر شریک) قایل نشده و در هر دو فرض، حکم به صحت اجاره داده اند. سید محمد جواد عاملی می نویسد:"لافرق عندنا کما فی الروضه بین أن یأجره من شریکه او غیره و فی المسالک إنه موضع وفاق"[4] یعنی در نظر ما فقهای شیعه فرقی نیست همان طور که در روضه آمده است بین اینکه ] مال مشاع[ به شریک اجاره داده شود یا به یک شخص بیگانه و در مسالک گفته شده این امر مورد توافق فقهای امامیه است.
قانون مدنی در ماده 475 به صحت اجاره مال مشاع تصریح کرده است، ولی متذکر این مطلب نشده است که آیا اجاره به شخص بیگانه صحیح است یا نه؟ به عبارت دیگر آیا این حق محدود به اجاره دادن به شریک است یا نه؟ در پاسخ می گوئیم اجاره مال مشاع هم به شریک و هم به غیر شریک جایز است. به این دلایل که اولاً اطلاق ماده 475 قانون مدنی هر دو قسم اجاره را شامل می شود. ثانیاً مبنای قانون مدنی ما فقه امامیه است و در موارد سکوت قانون با توجه به اصل 167 قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 باید به منابع معتبر فقهی مراجعه نمود و قول مشهور بین فقهای امامیه نیز صحت اجاره در هر دو فرض است .
اما در فقه عامه، برخی با اجاره مال مشاع به غیرشریک مخالفت کرده اند و آن را منحصر به فرض اول کرده اند که مال به شریک اجاره داده می شود. این قول منسوب به ابوحنیفه است[5] و در توجیه آن گفته شده است که مال مشترک، مقدور التسلیم نیست ولی اگر به شریک اجاره داده شود چون او شریک است مشکلی از جهت تسلیم بروز نمی کند. روی این اصل اگر ملکی مشترک بین سه نفر باشد یکی از آنها نمی تواند سهم خود را به شریک دیگر اجاره بدهد ولی می تواند به دو شریک دیگر اجاره بدهد.
در این زمینه ماده 429 المجله مقرر داشته بود :"فللمالک أن یوجر حصته الشائعة فی الدار المشترک شریکه ان کانت قابله للقسم أو لم تکن و لیس له أن یوجرها بغیره و لکن بعد المهایئة له أن یوجر نوبته للغیر". در تفسیر این ماده گفته شده همان گونه که مالک می تواند تمام سهم مشاع خود را به شریک اجاره دهد می تواند جزئی از آن را نیز اجاره بدهد. اما در اجاره به غیر اختلاف است یعنی برخی فقهای عامه گفته اند اجاره به غیرشریک جایز است و عده ای گفته اند جایز نیست و ابوحنیفه نیز همین عقیده را داشته است و المجله که یک منبع معتبر فقه حنفی است همین قول را پذیرفته است .در حالی که خود آنها صحت بیع مال مشاع را قبول کرده اند. بدین ترتیب که شریک می تواند سهم خود را به غیر بفروشد. این فرق بین بیع و اجاره بدون دلیل است. در حالی که در فقه شیعه هر دو مورد پذیرفته شده است. پس نه تنها اجاره کل سهم مشاع توسط یک شریک به غیر جایز است، اجارة جزئی از آن نیز صحیح و معتبر است.
نکته دیگر در مورد ضرری بودن اجاره است. ممکن است در فرض اجاره دادن سهم مشاع، برای شریک دیگر ضرری بوجود آید، در این صورت تکلیف چیست؟[6] برای حل مسئله دو فرض قابل طرح است؛ فرض اول آنکه ترک اجاره موجب ضرر مالک است. پس قاعده لاضرر هم برای مالک است و هم برای شریک دیگر. در علم اصول گفته می شود "إذا تعارضا تساقطا" اگر دو دلیل با هم تعارض داشتند هر دو ساقط می شوند. بنابراین قاعده لاضرر از بین می رود و باید مطابق اصل عمل کرد و آن اصل تسلیط است. پس مالک می تواند به رغم بروز ضرر برای شریک دیگر، جهت رفع ضرر از خود مبادرت به اجاره دادن ملک مشاع کند. از طرف دیگر قاعده لاضرر قاعده امتنانی است و امتنان در حق دیگران نباید مانع امتنان در حق خود باشد و هیچ کسی تکلیف ندارد برای رفع ضرر از دیگری، خود را به ضرر بیندازد.
اما فرض دوم این است که ترک اجاره موجب ضرر مالک (شریک اجاره دهنده) نیست در این جا باید چگونه عمل نمود؟ ممکن است گفته شود با توجه به قاعده لاضرر اذن شرعی برای فسخ این نوع اجاره به شریک داده شده است. ولی این نظر قابل پذیرش نیست. زیرا شریک دیگر طرف قرارداد نیست که حق فسخ داشته باشد. حق فسخ برای طرفین قرارداد است که در ایجاد آن شرکت داشته اند. قول دیگر آن است که گفته شود اجاره باطل است. زیرا شارع حکم ضرری وضع نمی کند.[7] یعنی قاعده لاضرر بدین گونه تفسیر می شود که مراد از آن نفی ضرر نیست نفی علت ضرر است.
در حقوق موضوعه می توان از وحدت ملاک ماده 132قانون مدنی استفاده کرد و گفت که اجاره در فرض اول صحیح است ولی در فرض دوم باطل است.
همچنان که اجاره دادن مال مشاع جایز است، اجاره کردن ملکی توسط چند نفر به صورت مشاع نیز جایز است. پس آنها مالک مشاع منافع می شوند سپس می توانند با هم مثلاً از راه تقسیم مهایات، توافق در انتفاع کنند. مثلاً به یک تقسیم زمانی دست یازند. بدین ترتیب که یک ماه یک شریک استفاده کند و یک ماه دیگر را شریک دیگر. یا تقسیم به اجزاء کنند یعنی قسمتی از ملک را یک شریک و قسمت دیگر را شریک دیگر تصرف کند و از منافع آن استفاده نماید.
مساله دیگر قابل طرح این است که وقتی مستأجر دو نفر هستند و یکی از آنها منافع را به دیگری انتقال بدهد آیا انتقال به غیر با فرض اینکه برای آنها ممنوع بوده است تحقق پیدا کرده یا نه؟
در این زمینه در دو مسیر متفاوت می توان حرکت کرد از آنجایی که شخصیت طرفین در انعقاد عقد لحاظ و مورد قبول قرار گرفته لذا انتقال به شریک دیگر، انتقال به غیر تلقی نمی شود. ولی از منظر دیگر اطلاق کلمه"غیر"، شریک را نیز در بر می گیرد و انتقال به غیر محقق است. پاسخ درست تر، تحلیل ارادة طرفین است. اگر مراد مالک از شرط عدم انتقال، انتفاع شخصی مستأجرین باشد انتقال به غیر صورت نگرفته است ولی اگر مراد از آن دخالت شخصی هر دو مستأجرین باشد انتقال غیر محقق است. [8]
2 ـ 2 ـ معلوم بودن عین مستأجره :
از شرایط صحت اجاره این است که عین مستأجره معلوم و معین باشد. در مورد معین بودن مشکلی بروز نمی کند. زیرا مشاع خود از تقسیمات عین معین است (مفروز و مشاع) . اما معلوم بودن عوضین با تعیین مقدار، جنس و وصف است. ممکن است ایراد شود به اینکه در اجاره مال مشاع مورد معامله یا عین مستأجره معلوم نیست. زیرا حالت اشاعه مانع از این است که مشخص شود چه چیزی به اجاره داده می شود؟[9] وقتی مالی به صورت شش دانگ به اجاره داده می شود طرفین می دانند چه مقدار منفعت را مورد معامله قرار داده اند اما وقتی ملکی به طور مشاع اجاره داده می شود مثلاً نصف مشاع آن، معلوم نشده است که نصف مشاع آن چقدر است؟
مستأجر برای انتفاع باید از شریک دیگر اذن بگیرد و به نوعی تقسیم مهایات بر حسب زمان یا اجزا دست یازد که در حین عقد معلوم نیست چه زمانی مال اوست یا چه جزئی از عین مستأجره برای او خواهد بود. در هر حال، این نوع از جهل در عرف قابل اغماض است و بدین جهت خللی به صحت عقد وارد نمی کند و ادله معامله غرری منصرف از آن است. آیت ا... سید محمد حسینی شیرازی در کتاب الفقه خود مقرر داشته است که :"لایرد اشکال فی ذلک بجهالة العین الموجره لأنّ مثل هذا الجاهلة غیر ضاره لانصراف ادلة النهی عن الغرر"[10] و صاحب جواهر می فرماید: و الاشاعة لاتنافی معلولیة المشاع بحسب حاله و لذا جاز وقوع البیع علیه و غیره من العقود"[11]
3 ـ 2 ـ تسلیم عین مستأجره
در اجاره هدف اصلی آن است که مورد اجاره به منظور بهره برداری از آن به مستأجر تسلیم گردد لذا مانند بیع، در اجاره نیز قدرت بر تسلیم، شرط صحت است. همان گونه که ماده 470 قانون مدنی مقرر داشته است:"در صحت اجاره قدرت به تسلیم عین مستأجره شرط است". علاوه بر قدرت تسلیم، عین مستأجره باید استعداد بهره برداری را نیز داشته باشد؛ چنانچه ماده 477 قانون مدنی مقرر می دارد:"مؤجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند". در اجاره مال مشاع نیز همین حکم جاری است و قدرت بر تسلیم شرط است منتها در این جا مال مالک با حق دیگری مخلوط شده است. تسلیم کل مال به مستأجر منجر به تصرف در حق دیگران می شود لذا برای تسلیم عین مستأجره اجازه شریک یا شرکای دیگری ضروری است. اگر شریک یا شرکا حاضر به اجازه دادن نشدند، مالک می تواند به دادگاه رجوع کند و خواستار الزام شریک به اجازه بر تسلیم شود و دادگاه نیز شرکا را ملزم به این امر می کند. اگر اجبار میسر نبود و شرکا امتناع کردند حاکم، خود اجازه خواهد داد زیرا حاکم، ولی ممتنع است . (الحاکم ولی الممتنع ) [12]
اگر شریک، محجور یا غایب باشد ولی قهری یا نماینده قانونی او می تواند به این امر رضایت بدهد و اگر امکان رجوع به حاکم یا نایب ایشان نباشد لزوم اذن شریک برداشته می شود و مالک می تواند بدون اذن شریک دیگر مال را تسلیم کند و علت این امر نیز قاعده لاضرر است اما اگر در عقد شرکت، مالک به شریک خود شرط اجاره و تسلیم را کرده باشد، دیگر در موقع اجاره و تسلیم گرفتن اجازه ضرورت نخواهد داشت. [13]
اگر شریک بدون اجازه گرفتن از شریک دیگر و بدون رجوع به حاکم، مال را تسلیم کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟ در این زمینه آیت الله گلپایگانی در حاشیه بر عروڑ الوثقی نوشته است:"لکن اذا اعصی و سلّم یترتب علیه آثاره".[14] آیت الله محمدحسن قدیری در کتاب الاجاره خود که آن نیز حاشیه و شرحی است بر عروڑ الوثقی، نوشته است:"نعم لو عصی و سلّم بلا اذنٍ تترتب علیه آثار القبض فی ملک الغیر.… تمّ المعامله و لو کان تسلیم عاصیاً." [15]
آیت الله محمد حسینی شیرازی در کتاب الفقه در این زمینه می گوید:"إذا سلّم بدون الاذن صحّ التسّلیم و إن کان عاصیاً کما ذکر بعض المعلقین". [16]
قول این دسته از فقها حاکی از آن است که تسلیم بدون اذن، آثارِ تسلیم قانونی را دارد منتها چون مالک بدون اذن دیگری تصرف کرده، عاصی و ضامن است ولی ضامن منوط به ورود خسارت است.
در حقوق موضوعه در ارتباط با این مساله می توان گفت اگر تسلیم بدون اذن صورت گرفته باشد شریک دیگر حق دارد تقاضای خلع ید از مستأجر را مطرح کند[17] و دادگاه با استفاده از وحدت ملاک ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 حکم به تخلیه خواهد داد. یعنی نسبت به کل ملک خلع ید خواهد شد و تصرف در آن تابع مقررات راجع به تصرف در مال مشاع است. رأی شماره 548 مورخ 24/3/1329 دیوان کشور نیز همین امر را تأیید می کند: اگر مستأجری به اذن بعضی از شرکا متصرف باشد شرکای دیگر حق دارند خلع ید او را تقاضا کنند." [18]
4 ـ 2 ـ خیارات
اشاعه سبب می شود که مستأجر نتواند استفاده مطلوب را از عین مستأجره ببرد و ناگاه خود را با دیگران شریک بیابد. لذا حُسن نیت در معاملات ایجاب می کند که مالک وضعیت عین مستأجره را از لحاظ مشاع یا مفروز بودن به آگاهی مستأجر برساند تا وی با طیب خاطر و از روی اراده و آگاهی نسبت به انعقاد عقد اجاره اقدام کند. جاهل ماندن مستأجر نسبت به اشاعه او را در وضعیت ناخواسته و ضرری قرار می دهد. فلذا جهت رهایی از آن نیاز به حمایت مقنن دارد و حمایت مقنن از چنین فردی به صورت اعطای حق فسخ یا کاستن از میزان مال الاجاره بروز می کند که موارد آن را بررسی می کنیم:

الف ) خیار عیب: [19] ممکن است کسی با یک نفر شریک در خانه ای باشد که چهار اتاق دارد. حال یکی از شرکا به تصور اینکه در حالت اشاعه نیز دو تا از اتاق ها متعلق به اوست اقدام به اجاره دادن دو اتاق می کند و مستأجر نیز به قصد اینکه دو اتاق مفروز اجاره می کند قبول کرده است. سپس مشخص می شود که مالکیت بر دو اتاق به صورت مشاعی بوده است پس 2/1 از منافع چهار اتاق به صورت مشاع منتقل شده است نه دو اتاق مفروز. در این حالت مستأجر به جهت شرکت ناخواسته ای که با آن روبرو شده است خیار پیدا می کند. ولی چون در قانون مدنی اشاره به خیار شرکت نشده است ما در اینجا از خیار عیب استفاده می کنیم و برای اثبات آن به ماده 479 قانون مدنی نیز استناد می کنیم که مبنای وجود خیار عیب را دشواری انتفاع قرار داده است. چرا که مسلّم است که انتفاع از مال مشاع دشوارتر از مال مفروز است.

ب : خیار تبعض صفقه [20]
فرض دیگر قابل تصور این است که مستأجری خانه ای را به تصور اینکه کل ملک مثلاً خانه مال موجر است اجاره می کند. سپس معلوم می شود شریک یا شرکای دیگری وجود داشته است. لذا اجاره در سهم آنها باطل است. می بینیم که عقد اجاره به دو عقد منحل می شود. یک قسمت باطل است و قسمت دیگر صحیح است. در اینجا با توجه به ماده 441 قانون مدنی برای مستأجر خیار تبعض صفقه ایجاد می شود. پس وی می تواند یا عقد را فسخ کند یا آن را نگه دارد و خواهان تعدیل مال الاجاره نسبت به بخش باقی مانده شود.
ج : اشتباه در شخصیت شریک [21]
فرض دیگر که قابل طرح است اینکه مستأجری قسمتی مشاع از ملکی را اجاره می کند به تصور اینکه کل ملک متعلق به موجر است و با موجر شریک در منافع خواهد شد ولی بعد معلوم می شود که موجر مالک مشاعی بوده است و شریک دیگر در کار بوده است و مستأجر ناخواسته خود را در انتفاع با شخص دیگری شریک می بیند. در اینجا، اینکه برای مستأجر خیاری هست یا نه، اختلاف نظر است. گروهی گفته اند که اگر شرکت با دیگران نقص منفعت باشد موجب خیار است[22] و برخی دیگر گفته اند مطلقاً خیاری ندارد. [23]
در حقوق موضوعه برخی اساتید چنین اظهار نظر کرده اند که اگر این امر به صورت صریح یا ضمنی در عقد شرط شده باشد؛ برای مستأجر از باب تخلف از شرط، خیار وجود دارد و گرنه صرف تصور مستأجر به اینکه کل ملک برای موجر است و با او شریک می شود نمی تواند موجب خیاری برای او بشود. زیرا این یک تصور شخصی است و ربطی به تراضی طرفین ندارد.[24]
به نظر می رسد برای جمع این دو دسته از نظرات علمای حقوق بهتر است گفته شود که اگر شرکت موجر با مستأجر به طور ضمنی یا صریح شده باشد تخلف از آن برای مستأجر خیار تخلف از شرط به وجود می آورد اما اگر طرفین در این باره چیزی نگفته باشند و از قرائن نیز چیزی بر نیاید آن وقت باید دید که اگر این شرکت با شخص بیگانه موجب نقصان منفعت یا صعوبت انتفاع باشد یا به گونه ای دیگر به ضرر مستأجر باشد، می توان بر آن شد که با توجه به ماده 479 قانون مدنی که معیار عیب در عین مستأجره را به دست داده است مستأجر از باب خیار عیب حق فسخ دارد. مثلاً اگر زن آبرومندی خانه ای را از مرد شریفی به صورت مشاع اجاره کند به تصور اینکه با موجر شریک خواهد شد، ولی بعد متوجه می شود بقیه ملک متعلق به یک مرد لاقید و نابابی است که سکونت در آن خانه موجب بدنامی و عدم امنیت است. لذا برای رفع ضرر می توان به او حق فسخ داد.
ذکر این مطلب نیز مفید است که اگر موجر متعدد باشند و مستأجر واحد، مستأجر می تواند اِعمال خیار را نسبت به برخی انجام بدهد و نسبت به برخی دیگر انجام ندهد. زیرا این امر موجب زیان آنها نیست. اما اگر موجر واحد و مستأجر متعدد باشند، ایشان اگر بر اعمال خیار توافق کنند، حق فسخ خواهند داشت و گرنه این امکان برای آنها نیست که برخی اعمال خیار کنند و برخی اعمال نکنند. زیرا این امر موجب تبعیض در اجاره می شود که به ضرر موجر است .
5 ـ 2 ـ اقامه دعوی خلع ید توسط شریک:
یکی از مسائلی که در مورد مال مشاع مطرح می شود چگونگی طرح دعوی است. اینکه یکی از شرکا بدون دخالت دیگران می تواند اقامه دعوی کند یا نه، محل بحث و اختلاف است. در این زمینه نظر مشورتی اداره حقوقی در زیر آورده می شود.
سؤال بدین ترتیب مطرح شده است که هرگاه عین مستأجره ملک مشاع باشد آیا به درخواست یکی از شرکا، دادگاه می تواند حکم تخلیه را صادر کند یا خیر؟
درباره پرسش بالا اداره حقوقی در تاریخ 15/10/1350 طبق نظریه جلسه 10/9/1350 کمیسیون حقوق مدنی چنین پاسخ داده است:"مطابق ماده 30 قانون مدنی هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. چون مواد قانونی درباره شرکت در تجویز تصرفات شریک مشاع تنظیم شده است و مواد 581 و582قانون مزبور نیز دلالت بر ممنوعیت تصرفات چنین شریکی ندارد بلکه فقط مسئولیت شریک متصرف در قبال شرکای دیگر می باشد دعوی تخلیه هم از حقوق مسلم هر مالک است بنابراین تخلیه عین مستأجره به درخواست یکی از شرکا بلا اشکال است".[25]
این سؤال یک بار دیگر در اداره حقوقی قوه قضائیه در سال 1361 مطرح می شود. اداره حقوقی قوه قضائیه طی نظریه شماره 792/7 – 13/2/1361 به شرح زیر نظر مشورتی خود را ارائه کرده است:"در نقاطی که قانون روابط مؤجر و مستأجر اجرا می شود در موردی که مستأجر ملک مشاع راجع به پرداخت اجاره بهای یکی از مالکین مشاعی تخلف نموده باشد قطع نظر از مقررات قانون مدنی درباره املاک مشاعی و اجاره بهای ملک مشاعی موضوع ماده 475 قانون مدنی، بر حسب مستفاد از صدر ماده 14 قانون موجر و مستأجر، مالک و موجر سهم مشاعی می تواند نسبت به سهم مشاعی خود درخواست تخلیه از دادگاه بنماید و نحوه اجرای این حکم نیز در قسمت اخیر ماده 14 مذکور به عبارت "و محل تخلیه می شود" ذکر شده و مستفاد از عبارت مذکور این است که در مقام اجرای حکم شش دانگ مورد اجاره باید تخلیه شود در این صورت بر حسب مستنبط از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی و مقررات قانون مدنی در باب شرکت، تصرف محکومٌ له و موجر مربوط به ملک مشاع تخلیه شده، تابع مقررات املاک مشاع خواهد بود. با توجه به مراتب بالا که تخلیه سهم مشاع موجر مستلزم تخلیه شش دانگ مورد اجاره می باشد و اشاعه نیز مفید همین معنا است. لذا مالک و موجرِ سهم مشاع، علاوه بر اینکه حق درخواست تخلیه سهم مشاع خود را دارد، می تواند درخواست تخلیه شش دانگ مورد اجاره را نیز بنماید." این نظریه اداره حقوقی از آن لحاظ که نحوه اجرای حکم را نیز نشان داده است نسبت به نظریه قبلی کامل تر است.[26]
مشابه همین مسئله نزد قضات دادگاه های حقوقی دو تهران مطرح شده است که چهار نظر توسط این قضات ابراز شده است ما نیز عین سؤال و جواب را در زیر می آوریم.[27]
سؤال: در صورتی که دعوی تخلیه عین مستأجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد، رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه خواهد بود؟ در تاریخ 10/11/64 راجع به موضوع فوق چهار نظریه ابراز شد :
نظر اول: دعوی تخلیه که توسط مالک اقامه نشده است مسموع نیست. زیرا، بر فرض صدور حکم چنین حکمی قابل اجرا نیست. بدین معنی که اگر رأی نسبت به شش دانگ پلاک مورد دعوی اجرا شود، در واقع اولاً، تصرف در مال غیر شده است و ثانیاً، دادگاه بیش از میزان مالکیت خواهان و زاید برخواسته عمل نموده است و این برخلاف قانون است و اگر اجرای حکم محدود به میزان مالکیت محکومٌ له گردد چون حق استدامه تصرف برای محکومٌ علیه در ذرّات مشاعی که مورد حکم نبوده است باقی است؛ عملاً خلع ید از او و تحویل محکومٌ به مقدور نمی باشد. علی هذا به علت عدم امکان اجرای حکم، دعوی مذکور قابل استماع نیست.
نظر دوم : دعوی یاد شده قابل رسیدگی بوده النهایه قابل اجرا نمی باشد. بدین توضیح که اصل بر رسیدگی دادگاه است نسبت به دعاوی مطروحه مگر قانوناً تصریحی بر عدم رسیدگی باشد که در ما نحن فیه منعی در رسیدگی به نظر نمی رسد. بنابراین با توجه به مالکیت خواهان ولو به نحو اشاعه و به لحاظ ذی نفع بودن وی دادگاه قانوناً مکلف به رسیدگی است و الا مستنکف از احقاق حق خواهد بود البته اجرای حکم مشروط و موقوف است به اینکه مالک یا مالکین دیگر نیز درخواست تخلیه نمایند که در این صورت پس از صدور حکم راجع سهام سایر شرکا نسبت به کل شش دانگ ملک اجرائیه صادر خواهد شد.
نظر سوم : نه تنها دعوای تخلیه ملک مشاع قابل استماع است بلکه رأی صادره نسبت به شش دانگ ملک قابل اجراست. زیرا هر چند خواهان چنین دعوایی مالک شش دانگ نیست و دادگاه فقط نسبت به حصه او رسیدگی و مبادرت به صدور حکم می نماید، لیکن چون مالک مشاع می تواند مانع تصرفات غیر مجاز در ذرّات مشاعی ملک خود شود و این امر ملازمه با تخلیه ید از کل ذرات و در نتیجه از تمام شش دانگ ملک دارد. بنابراین محکومٌ له ملک مشاع نیز می تواند خواهان اجرائیه دائر بر تخلیه کل ملک شود، مضافاً با اتخاذ ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی می توان کل ملک را تخلیه نمود.[28]
نظر چهارم: که به اکثریت آراء اعلام شد: با توجه به اصل 159 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد 2 و 3 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 475 قانون مدنی دعوی تخلیه از طرف مالک مشاع هم در خور رسیدگی و هم به صورت وضع ید قابل اجراست. مالک مشاع نسبت به سهم خود مالک و ذی نفع بوده و این مقدار برای دادخواهی کافی است و دادگاه مرجع تظلمات عمومی و اصل رسیدگی به آن است و مستند قانونی بر عدم رسیدگی در این مورد وجود ندارد و تصور عدم امکان اجرای حکم رافع تکلیف نمی باشد. بنابراین نظریه اول دائر بر مسموع نبودن دعوی به علت عدم امکان اجرا مخدوش به نظر می رسد و نظریه دوم مبنی بر موقوف الاجراء ماندن رأی صادره نیز بی توجه است. چه علاوه از اینکه رأی مذکور به صورت وضع ید قابل اجراست، اساساً صدور رأی غیرقابل اجرا برخلاف اصول قضایی است و اصل بر لزوم و اعتبار و قابلیت اجرای حکم است و عمل عبث و اتخاذ تصمیم غیرقابل اجرا مخالف مقتضای کار محاکم است و نظریه سوم مبنی بر اجرای حکم نسبت به شش دانگ نیز خالی از اشکال نیست.
زیرا خلع ید متصرف از کل ملک مستلزم دخالت در سهم مشاع مالک یا مالکینی است که موافقت با آن ندارند و این امر علاوه بر اینکه تصرف در ملک غیر است اصولاً تجاوز از میزان خواسته و مفاد و منطق حکم است و اتخاذ ملاک از ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی نیز صحیح نیست چه ماده مرقوم ناظر به تصرفات غاصبانه است که احد از مالکین می تواند نسبت به شش دانگ تقاضای اجرای خلع ید نماید در حالی که در قضیه مورد بحث متصرف مجاز یا مأذون و یا مستأجر می باشد. بنابراین در ما نحن فیه عدم اجرای حکم تخلیه ملک مشاع و نیز اجرای حکم نسبت به کل ملک صحیح و قانونی نخواهد بود. آنچه محمل قضایی و قانونی دارد اجرای رأی به صورت وضع ید می باشد یعنی بدون آنکه متصرف از کل مورد تصرف خلع ید شود با بقاء تصرف او ید محکومٌ له نیز در ذرّات مشاعی تثبیت و مستقر می گردد تا او نیز بتواند نسبت به سهم خود به صورت مشاعی استیفای منفعت نماید. البته در این حالت با اجرای حکم بین متصرفین عملاً افراز منافع (مهایات) صورت می گیرد".
در تأیید این نظریه می توان به حکم شماره 2441 مورخ 28/12/1325 شعبه شش دیوان عالی کشور اشاره کرد که می گوید:"برای هر یک از شرکا مانعی برای تخلیه و تسلیط ید لااقل به سهم خود نیست".[29]
از میان این نظرات نظریه چهارم قابل پذیرش به نظر می رسد. یعنی دادگاه مکلف است به تقاضای خلع ید یا تخلیه که توسط شریک ملک مشاع به طرفیت مستأجر کل ملک اقامه شده رسیدگی کند و اجرای حکم نیز به نحو وضع ید خواهد بود و در توجیه آن می توان گفت که ممکن است علی رغم تجاوز از حدود اذن از طرف مستأجر، شرکای دیگر راضی به ادامه تصرف مستأجر باشند و به این ترتیب هم حق شرکا و هم حق مستأجر رعایت خواهد شد.
6 ـ 2 ـ تقسیم مال الاجاره:
یکی از تصرفاتی که برای شریک منع شده است وصول طلب مشترک می باشد. زیرا این نوع از تصرف در مال مستلزم تصرف در حق دیگری نیز می باشد که با توجه به ضابطه موجود در مورد تصرف در مال مشاع جایز نبوده و موجب ضمان است و اخذ قسمتی از طلب توسط یکی از شرکا موجب آن نیست که شرکت از بین برود و حصه قبض شده ملک اختصاصی قابض بشود. زیرا این امر موجب تقسیم مال بدون اذن شریک دیگر است و شرکای دیگر به نسبت حصه شان در مال قبض شده شریک می باشند. از طرف دیگر مدیون چند طلبکار نمی تواند حق آنها را به یکی از آنها تسلیم کند. زیرا با این عمل حق غیر را به غیرِداین داده است و ضمان به دنبال دارد.[30]
در بیع این بحث مطرح شده است که اگر مال مشاع فروخته شود آیا این شرکت به ثمن نیز منتقل می شود یا با فروش مال مشاع، شرکت موضوع خود را از دست داده است؟
در پاسخ به این سؤال باید عین معین را از کلی جدا کرد؛ به این ترتیب که اگر ثمن عین معین باشد قطعاً مشترک و مشاع است. زیرا هر جزء ثمن در برابر هر جزء مبیع قرار گرفته است و اگر ثمن کلی باشد که بر ذمه مدیون است، قابلیت تقسیم را ندارد این قول مشهور است. اما اقلیتی نیز گفته اند با فروش مال، شرکت موضوع خود را از دست داده است و همان گونه که سهم شرکا به تنهایی قابلیت ابراء و صلح را دارد، قابلیت تقسیم را نیز دارد، لذا مدیون به هر کدام دین جداگانه ای دارد.[31]
این سؤال در مورد اجاره مال مشاع نیز مطرح می شود که توسط همه مالکان به اجاره داده شده است. در پاسخ می توان گفت که اگر مال الاجاره عین معین باشد مشترک بین مالکان خواهد بود اما اگر مال الاجاره کلی در ذمه باشد باز هم اختلاف بروز می کند ولی به نظر می رسد، برخلاف قول مشهور این دین در ذمه قابل تقسیم است. زیرا، همان گونه که امکان ابراء این دین توسط یکی از شرکا وجود دارد یا امکان ضمانت وجود دارد، می توان دینی را که به عنوان مال الاجاره در ذمّه مستأجر است تقسیم کرد و مثلاً اجاره بهای شش ماه اول برای شریک اول و اجاره بهای شش ماه بعدی برای شریک دوم باشد. منتها این تقسیم باید با تراضی شرکا باشد و گرنه صرف دریافت قسمتی از مال الاجاره توسط یکی از آنها موجب تقسیم نیست. در توجیه این امر می توان گفت همان گونه که در تقسیم عین معین، یکی از شرکا نمی تواند قسمتی از آن را بدون موافقت شرکا دیگر به خود اختصاص دهد. در تقسیم کلی در ذمّه نیز توافق شرکا در نحوه تقسیم شرط است. زیرا ممکن است پس از پرداخت جزئی از کلی فی الذمه به یکی از شرکا، مدیون، ورشکسته شده و قادر به پرداخت مابقی دین نباشد و لذا حق شریک دیگر از بین می رود.
آیا در مدت اجاره می توان عین مستأجره را تقسیم کرد؟ شرکا مال مشاع همان گونه که قبل از اجاره دادن می توانستند آن را تقسیم کنند، بعد از اجاره دادن نیز می توانند آن را تقسیم کنند و این تقسیم حق مستأجر را از بین نمی برد و مالکیت او بر منافع با تقسیم عین از بین نمی رود. پس اصطعکاکی بین تقسیم عین مستأجره و حق مستأجر نیست. کمیسیون مشورتی آیین دادرسی مدنی اداره حقوقی در نظریه مورخ 6/12/1345 این نظر را تأیید کرده است[32] ولی باید توجه داشت که اگر بخشی از مال مشاع به اجاره داده شده باشد و پس از تقسیم، آن بخش در سهم اختصاصی یکی از شرکا قرار گیرد، فقط او موجر خواهد بود و اجاره به او منتقل خواهد شد.
3 ـ مطالعه تطبیقی
در این قسمت از بحث اجاره مال مشاع به طور مختصر به بررسی موضوع در حقوق چند کشور می پردازیم؛
3 ـ1 ـ حقوق عراق :
در دو موضع از قانون مدنی عراق به جواز اجاره مال مشاع اشارت رفته است . اول: ماده 731 قانون مدنی مقرر داشته است که شریک می تواند سهم خود را به شریک دیگر یا به غیر اجاره بدهد.
و همین حکم در ماده 1061 قانون مدنی تکرار شده است و مقرر داشته است که شریک مال مشاع فقط می تواند سهم خود را به شریک یا غیرشریک اجاره بدهد، بدون اینکه احتیاجی به اذن قبلی یا اجازه بعدی شرکای دیگر داشته باشد. زیرا او در حدود حق خویش قراردادی منعقد کرده است ولی شریک نمی تواند حصه مفروزی را قبل از تقسیم مال مشاع بدون اذن صریح یا ضمنی شرکا دیگر به اجاره دهد. زیرا این گونه تصرف به منزله تصرف در مال غیر و فضولی است و اگر شرکای دیگر اجازه ندهند باطل است.[33]
3 ـ 2 ـ حقوق سوریه :
اصولاً مالک می تواند مال خود را به هر کس که خواست اجاره بدهد ولی در مورد مال مشاع چنین نیست و مالک فقط می تواند سهم خود را به شریک خود اجاره بدهد نه به غیر و اگر به غیرشریک اجاره داده شود اجاره باطل است و مؤجر مستحق اجرت المثل است نه اجرت المسمی. زیرا اجاره، تملیک منفعت است و منفعت جز با تسلیم قابل درک نیست و تسلیم مال مشاع نیز متعذر است اما شریک دیگر قادر به تسلّم حصه شریک دیگر می باشد و با آن تسلّم نیز مالک تمام منافع عین می شود.
اجاره مال مشاع به غیرِشریک در یک صورت صحیح است و آن زمانی است که عین مستأجره قابلیت تقسیم را داشته و موجر آن را تقسیم کند و قسمت مفروز را تسلیم مستأجر کند.[34]
3 ـ 3 ـ حقوق مصر :
در حقوق مصر این اجاره در چند فرض مختلف بررسی شده است:
1 ـ .اگر یکی از شرکا کل ملک را به اجاره داده باشد اگر چه اجاره بین موجر و مستأجر صحیح است ولی حتی در حصه خودِ شریک نیز قابل اجرا نیست. زیرا او در این حالت قدرت بر تسلیم جزء مفروز را ندارد تا زمانی که تقسیم صورت بگیرد، حتی اگر به صورت تقسیم مهایاتی باشد. پس شرکای دیگر می توانند تخلیه ید مستأجر را بخواهند و مستأجر حتی در جزئی از مال نیز نمی تواند ید خود را نگه دارد ولی از طرف دیگر شرکا نیز نمی توانند او را مجبور کنند که منتظر تقسیم مال بماند ولی اگر خود منتظر شد و مال تقسیم شد، اجاره فقط در سهم مفروز موجر نافذ است.
2 ـ .اما اگرشریک، جزءِ مفروزِ مالِ مشاع را به اجاره داده باشد که معادل سهم اوست تا زمانی که تقسیم صورت نگرفته است قدرت بر تسلیم این جزءِ مفروز را نخواهد داشت و اجاره به صورت معلَّق می ماند تا تقسیم صورت بگیرد و جزءِ مفروز در سهم موجر قرار بگیرد و اگر در سهم شخص دیگری قرار بگیرد اجاره به وی منتقل خواهد شد.
3 ـ .موجر فقط سهم مشاع خود را به اجاره داده است در اینجا اجاره صحیح است ولی تسلیم عین مستأجره متعذر است و تا زمانی که تقسیم مال صورت نگرفته است مستأجر حقی بیش از حق موجر نخواهد داشت. در این حالت اکثریت شرکا حق خواهند داشت کل مال را به اجاره بدهند این اجاره در برابر موجر و مستأجر نافذ است و مستأجر فقط می تواند به شریک موجر رجوع کند.[35]
نتیجه گیری :
اصولاً تصرف در مال مشاع شامل دو دسته از تصرفات می باشد؛ یکی تصرفات حقوقی و دیگری تصرفات مادی و اداری است. در این میان تصرفات حقوقی شرکا در سهم خودشان مجاز می باشد و برای این امر احتیاجی به اذن قبلی یا اجازه بعدی شرکای دیگر ندارد. زیرا معمولاً این گونه تصرفات زیانی برای شرکای دیگر ندارد و مستلزم دخالت در حقوق آنان نیست و در واقع تصرف حقوقی در عالم اعتبار، که حقوق افراد از هم جداست، صورت می گیرد ولی با این حال اگر تصرف حقوقی یک شریک موجب ضرر شریک دیگر باشد دیگر جایز نخواهد بود مگر اینکه ترک تصرف موجب ضرر خود شریک باشد که این صورت جایز است. وحدت ملاک ماده 132 قانون مدنی نیز همین امر را تأیید می کند.
ماده 475 قانون مدنی نیز صحت اجاره مال مشاع را تأئید کرده و مقرر داشته که اجاره مال مشاع جایز است. این حکم مورد قبول اجماعی فقهای شیعه است و در این مورد فرقی بین اجاره به شریک و غیرِشریک قائل نشده اند و درهر دو حال حکم به صحت داده اند. در حالی که گروهی از فقهای عامه از جمله ابوحنیفه، اجاره مال مشاع به شریک را قبول و اجاره آن به غیر شریک را فاسد دانسته است.
دسته دوم تصرفات در مال مشاع تصرف مادی و اداری است که چون ملازمه با تصرف و دخالت در حق دیگران دارد باید با اذن شرکای دیگر باشد. این است که ماده 475 قانون مدنی به دنبال تجویز اجاره مال مشاع تسلیم آنرا منوط به اجازه و اذن شریک دیگر کرده است. پس اگر یکی از شرکا سهم خود را به اجاره داد باید از شرکای دیگر برای تسلیم عین مستأجره اذن بگیرد و اگر آنان از دادن اذن خودداری کنند وی می تواند به حاکم رجوع کند و حاکم آنها ملزم به تسلیم از راه تقسیم عین یا تقسیم مهایاتی خواهد کرد و اگر باز امتناع کردند حاکم از باب اینکه ولی ممتنع است خود اجازه خواهد داد. حال اگر شریک بدون اجازه گرفتن از شرکا یا بدون مراجعه به حاکم خود مال مشاع را تسلیم کند چه ضمانت اجرایی وجود دارد؟ فقها اکثراً از جمله شیخ محمد حسن نجفی، آیت الله قدیری و آیت ا... حسینی شیرازی گفته اند هر چند حکم تکلیفی حرمت تصرف در مال غیر (لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل) زیرپا گذاشته شده است ولی این حرمت سرایت به حکم وضعی نمی کند در نتیجه تسلیم صحیح بوده و آثار تسلیم قانونی بر آن بار می شود جز اینکه اگر مستأجر در مال تصرف کند موجب ضمان است. ولی در حقوق موضوعه باید گفت علاوه بر اینکه این تسلیم موجب ضمان است، شرکای دیگر می تواند خلع ید چنین مستأجری را نیز از دادگاه تقاضا کنند.
از نظر حقوق تطبیقی نیز وضعیت حقوق عراق تا حدودی مشابه حقوق ماست ولی در حقوق سوریه تحت تأثیر فقه عامه اجاره سهم مشاع به غیرِشریک اجازه داده نشده است و حقوق مصر در این زمینه تا حدودی متفاوت از حقوق ایران و عراق است زیرا اصولاً تصرف در حال مال مشاع از جمله اجاره به تصمیم اکثریت واگذار شده است حتی ممکن است به رغم اینکه شریکی سهم خود را به اجاره داده است اکثریت تصمیم به اجاره دادن مال به کس دیگری بگیرند که در نتیجه، اجارة سهمِ مشاعِ شریک قابلیت استناد در برابر دیگر شرکا را از دست خواهد داد.
منابع :
  • الف ـ فارسی
    1. امامی، دکتر سیدحسن، حقوق مدنی، ج 2، نشر اسلامیه، چ چهارم، 1377.
    2. بازگیر، یداله، صلح و اجاره و احکام راجع به آنها، انتشارات فردوسی، چ اول، تهران، 1379.
    3. سلجوقی، محمود، مجموعه آرا مشورتی اداره حقوقی دادگستری، بی جا، بی تا.
    4. صفایی،دکترسیدحسین، مقالاتی درباره حقوق مدنی و حقوق تطبیقی، نشرمیزان، چ اول، تهران، 1375.
    5. طاهری، حبیب ا...، حقوق مدنی، ج 4 ، انتشارات جامعه مدرسین قم، چ اول، 1375.
    6. عدل ،مصطفی، حقوق مدنی ، نشر امیرکبیر، چ هفتم،تهران،1342.
    7. کاتوزیان، دکتر ناصر ، اموال و مالکیت ، نشر دادگستر، چ دوم ،تهران،1378.
    8. _____________، عقود معین، ج 1، نشر انتشار، چ هفتم،تهران،1378 .
    9. _____________، عقود معین، ج 2 ، ناشر گنج دانش، چ پنجم، تهران،1379.
    10. متین، احمد ، مجموعه رویه قضایی، چ دوم، انتشارات کیهان، تهران،1358.
    11. نوبخت، یوسف، اندیشه های قضایی، انتشارات کیهان، چ دوم، تهران، 1368.
  • ب ـ عربی
    1. انباهی، دکتر صلاح الدین، محاضرات عن قانون مدنی عراقی.
    2. حسینی شیرازی، آیت الله سیدمحمد، الفقه، ج 57 ، نشر مؤسسه دارالعلوم بیروت، 1409 هـ. ق.
    3. رشتی، میرزا حبیب الله، اجاره، چ سنگی، 1320 هـ ـ ق.
    4. سعید المحاسنی، محمد، موجز فی قانون مدنی سوری ، ج اول، دمشق ، 1937 میلادی.
    5. عاملی، سید محمد جواد، مفتاح الکرامه، ج 7 ، نشر مؤسسه آل البیت ، 1324 هـ.ق.آ
    6. شیخ طوسی (ابوجعفر محمد طوسی)، المبسوط فی فقه الامامیه، نشر مکتب مرتضویه، 1388هـ.ق .
    7. عبدالرزاق السنهوری، دکتراحمد، الوسیط فی الشرح قانون المدنی المصر، نشر دارالاحیاء، بیروت، 1970 میلادی.
    8. طباطبایی یزدی، سیدمحمد کاظم، عروڑ الوثقی، ج دوم، تهران،1377هـ . ق.
    9. قدیری، آیت الله محمد حسن، الاجاره، انتشارات حوزه علمیه قم، چ اول، 1377.
    10. محقق کرکی، جامع المقاصد، ج 7 ، نشر مؤسسه آل البیت، بیروت، چ اول، 411 هـ .ق .
    11. نجفی، شیخ محمدحسن، جواهرالکلام، ج 27، نشر دارالکتب اسلامیه، چ دوم، 1409، هـ .ق.

[1] . دستیار علمی دانشگاه پیام نور.
[2] . شیخ طوسی، المبسوط، ج3، ص 248.
[3] . رشتی، میرزا حبیب ا...، الاجاره، ص 45.
[4] . عاملی، سیدمحمدجواد، مفتاح الکرامه، ج7، ص 83.
[5] . همان.
[6] . حسینی شیرازی، سیدمحمد، الفقه، ج 57، ص 319.
[7] . همان.
[8] . کاتوزیان، دکترناصر، عقود معین، ج1 ، ص 378.
[9] . حسینی شیرازی، سیدمحمد، همان، ص 318.
[10] . همان.
[11] . نجفی، شیخ محمدحسن، جواهرالکلام، ج 27، ص 214.
[12] . امامی، سیدحسین، حقوق مدنی، ج2، صص 59 و 58.
[13] . حسینی شیرازی، آیت ا... سیدمحمد، همان، ص 320.
[14] . حاشیه بر عروڑ الوثقی، تعلیقه حضرت امام خمینی، اراکی، گلپایگانی و خوئی، ص 421.
[15] . قدیری، آیت ا... محمدحسن، الاجاره، ص 356.
[16] . حسینی شیرازی، آیت ا... سیدمحمد، همان، ص 319.
[17] . کاتوزیان، دکترناصر، همان، ص 380.
[18] . متین دفتری، احمد، مجموعه رویه قضایی، ص 260.
[19] . کاتوزیان، دکتر ناصر، همان.
[20] . قدیری، آیت ا... محمدحسن، همان، صص 357 و 358.
[21] . طباطبایی یزدی، سیدمحمدکاظم، عروڑ الوثقی، ج2، ص 599.
[22] . قدیری، آیت الله محمدحسن، همان، ص 357.
[23] . قول اخیر منسوب به میرزای نائینی است.
[24] . کاتوزیان، دکتر ناصر، همان، ص 381.
[25] . سلجوقی، محمود، مجموعه نظرات مشورتی اداره حقوقی.
[26] . بازگیر، یدالله، قانون مدنی در آئینه آراء دیوان عالی کشور (صلح و اجاره)، ص 212.
[27] . نوبخت، حسین، اندیشه های قضایی، مسئله شماره 68، ص 83 به بعد.
[28] . در تأیید این نظر رجوع کنید به: صفایی، دکتر سیدحسین، مقالاتی درباره حقوق مدنی تطبیقی، ص 98.
[29] . متین دفتری، احمد، مجموعه رویه قضایی، قسمت حقوقی، صص 259 و 260.
[30] . صفایی، دکتر سیدحسین، مقالاتی درباره حقوق مدنی و حقوق تطبیقی، صص 98 و 99.
[31] . کاتوزیان، دکتر ناصر، عقود معین، ج2، ص 53.
[32] . سلجوقی، محمود، مجموعه نظرات مشورتی اداره حقوقی دادگستری در زمینه مسائل مدنی، ص 132.
[33] . دکتر صلاح الدین الناهی، محاضرات عن القانون المدنی العراقی (حق ملکیت فی ذاته)، ص 223.
[34] . محمد سعید المحاسنی، الموجز فی قانون مدنی سوری، جزء اول، صص 78 و 77.
[35] . عبدالرزاق السنهوری، دکتر احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج 6، صص 61 ـ 65.