کانون سردفتران و دفتریاران

شنبه, 31 شهريور 1397

قراردادهایی که به دستگاه قضا ختم می‌شوند

قراردادهایی که به دستگاه قضا ختم می‌شوند
نگاهي به تبعات استفاده از اسناد عادي در گفت‌وگو با حسن روحاني نيا سردفتر اسناد رسمي.

 

به گزارش روابط عمومي كانون سردفتران و دفترياران به نقل از صفحه 5 روزنامه قانون امروز (شنبه 16 تير)،افزايش ورودي پرونده‌ها به محاكم دادگستري يكي از معضلاتي بوده كه سال‌هاست دستگاه قضا با آن دست‌وپنجه نرم مي‌كند و مسئولان قضايي همواره نسبت به آن هشدار داده‌اند.

 

وجود 15ميليون پرونده در محاكم با توجه به كمبود نيروي انساني هم بار مضاعفي بر دستگاه قضا تحميل كرده و هم به عنوان يكي از چالش‌هاي اين قوه مطرح است كه در بسياري از موارد اطاله دادرسي‌‌ها را به همراه داشته است اما در اين ميان تنظيم اسناد عادي ميان اشخاص يا نزد مشاوران املاك نيز سهم بزرگي از ورودي پرونده‌ها به دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده است. هرچند بارها مزاياي سند رسمي نسبت به سند عادي بيان شده است اما متاسفانه، عموم مردم هنوز نمی‌دانند که قولنامه، یک سند عادی است و تفاوتي ندارد که اين قولنامه در بنگاه‌های معاملات ملکی، تنظیم شده باشد یا نزد دیگر اشخاص! این مهم باید فرهنگ سازی شود که قولنامه، یک سند عادی است و در صورت بروز اختلاف، فرد باید برای اثبات حقانیت خود به مرجع قضایی مراجعه كند تا بنابر دلایل قانونی و مستندات حقوقی، رسیدگی قضایی شود. اما چرا شهروندانِ جامعه همچنان تمایل چندانی به ثبت رسمی اسناد خود ندارند؟و دستگاه قضا براي كاهش ورودي اين گونه پرونده‌ها ‌به محاكم لازم است چه اقداماتي را انجام دهد؟ براي پاسخ به اين سوالات، «قانون» گفت‌‌وگويي را با حسن روحاني نيا ،سردفتر و عضو هيات مديره كانون دفاتر خدمات قضايي انجام داده است كه از نظرتان مي‌گذرد.


به نظر شما، تنظيم قرارداد به صورت عادي كه عموما نزد مشاوران املاك انجام مي‌شود، چه مخاطراتي را مي‌تواند براي افراد به همراه داشته باشد ؟

 

تنظيم قرارداد نزد مشاوران املاك با آنچه در دفاتر اسناد رسمي تنظيم مي‌شود، بسيار متفاوت است كه در اينجا فقط به چند مورد عمده اشاره مي‌كنم؛ اول اينكه نمي‌توان نسبت به سندي كه دفترخانه تنظيم مي‌شود، ادعاي انكار و ترديد مطرح كرد؛ به عبارت ديگر فرد نمي‌تواند ادعا كند مثلا هنگام تنظيم سند حاضر نبوده يا اين دستخط من نيست و بسياري از موارد ديگر، زيرا اين سند نزد مامور رسمي با عنوان سردفتر كه واجد صلاحيت بوده، تنظيم و امضا شده است. اين درحالي است كه اول در مورد سند عادي كه در بنگاه تنظيم شده، مي‌توان هم ادعاي ترديد و انكار و هم ادعاي جعل را مطرح كرد كه بسياري از پرونده‌هاي طرح‌شده در محاكم نيز مربوط به اين موارد است. دوم اينكه اسناد رسمي هم نسبت به طرفين معامله و هم اشخاص ثالث قابل استناد است درحالي كه سند عادي فقط نسبت به طرفين معامله قابل استناد بوده و اين تفاوت عمده‌اي‌است كه وجود دارد. سوم اينكه وقتي در دفتراسنادرسمي، سند قطعي مانند اجاره يا مبايعه نامه تنظيم مي‌شود، نسبت به چند مورد كنترل‌هاي لازم انجام مي‌شود. اول اينكه فردي كه به عنوان موجر حاضر شده، آيا در واقع مالك است كه احراز اين امر در نزد مشاوران امكان‌پذير نيست، در حالي كه در دفاتر اسناد رسمي با استعلام مي‌توان به اين موضوع پي برد. نكته بعدي اينكه آيا ملك آزاد است يا در رهن بانك يا موسسه‌اي قرار دارد؛ بسيار اتفاق افتاده كه ملكي توسط نهادها، بانك يا اشخاص حقيقي توقيف شده ‌است. سومين مورد نيز اهليت فردي است كه ملكي را اجاره يا براي فروش قرارداده است. به عبارت ديگر مي‌توان پي‌برد فرد مالك از سلامت روحي و رواني برخوردار است يا خير؟ آيا اسناد شناسايي كه ارئه مي‌كند، اصالت دارد؟ از ديگر مزيت‌هاي سندرسمي نسبت به سند عادي احراز ممنوع المعامله بودن افراد است. بسياري از مالكان به دلايل گوناگون ممكن است ممنوع‌المعامله شده‌باشند؛ درحالي كه در دفتر اسنادرسمي اين موضوع محرز مي شود اما هنگام تنظيم قرارداد در بنگاه اين موضوع محرز نمي‌شود.

 

هرچند اكثر قراردادهاي خريد‌وفروش به صورت رسمي تنظيم مي شود اما در حال حاضر مردم رغبتي به تنظيم قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمي ندارند؛ اول اينكه قرارداد عادي اجاره چه مشكلاتي به همراه دارد و دوم اينكه براي تشويق بيشتر مردم در اين مورد،چه اقداماتي لازم است صورت گيرد؟


عدم رغبت مردم به دليل مشكلاتي است كه در گذشته وجود داشته كه به سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمي مربوط مي‌شد. سال‌ها پيش مردم براي تنظيم سند اجاره در دفاتر اسناد رسمي مجبور بودند از پيچ‌و‌خم زيادي عبور كنند و بايد استعلام از ثبت دارايي و ... مي‌گرفتند و تشريفات زيادي وجود داشت. به همين دليل مردم مشاهده مي‌كردند كه اين طرف خيابان در دفترخانه براي تنظيم قرارداد بايد تشريفات زيادي را انجام دهند، در حالي كه در طرف ديگر خيابان نزد مشاوران املاك به راحتي و در مدت كوتاهي سند اجاره تنظيم مي‌شود؛ پس مردم به سمت مشاروان املاك براي تنظيم قرارداد اجاره رفتند. اين اشكالات كه در حوزه ثبت و در فاتر اسناد رسمي وجود داشت، سال‌هاي بعد و به‌خصوص با تصويب قانون تسهيل تنظيم اسناد رسمي در سال 1386 و برخي از مقررات ديگر تسهيل شد و حال در صورتي كه فردي بخواهد قرارداد اجاره يك يا دوساله تنظيم كند، مي‌تواند با سند مالكيت خود به دفتر اسناد مراجعه كرده و همان زمان نيز سند اجاره تنظيم مي‌شود. اگر رغبتي ميان مردم براي تنظيم قرارداد اجاره در دفاتر اسنادرسمي وجود ندارد، به لحاظ عدم اطلاع‌رساني صحيح به مردم است. حوزه ثبت و دفاتر اسناد رسمي بايد بتوانند به صورت عمومي از طريق رسانه‌ها از جمله صداوسيما، مزاياي سندرسمي را براي مرم تبيين كنند.بايد مردم بدانند قرارداد اجاره را با هزينه بسيار مناسب و به صورت رسمي مي‌توانند در دفاتر اسناد رسمي ثبت كنند كه اين سند از اطمينان بسيار بالايي نيز برخوردار است.

 

افزايش اجاره‌بها در سال‌هاي اخير مشكلات بسياري بر مردم و مستاجران تحميل كرده‌است، به طوري كه بسياري از خانواده‌ها توان پرداخت اين ميزان اجاره بها را نداشته و مجبورند درحاشيه شهرها زندگي كنند. به نظر شما براي رفع اين معضل، چه اقداماتي توسط چه نهادهايي بايد صورت گيرد؟


افزايش اجاره‌بها متاثر از عوامل مختلف اجتماعي، اقتصادي و رواني است. وقتي شايعاتي مبني بر تورم و گراني‌ها مطرح مي‌شود و به دنبال آن هزينه‌هاي زندگي افزايش مي‌يابد، موجران متاثر از آثار رواني گراني‌ها، اجاره بهاي ملك خود را افزايش مي‌دهند. ضمن اينكه وقتي قميت اجناس و خدمات افزايش مي‌يابد، مالكان براي تعميرات منزل بايد هزينه كنند كه اين موضوع نيز ممكن است سبب افزايش اجاره‌بها شود. البته با توجه به اينكه افزايش اجاره براي مستاجران مخاطراتي را به همراه داشته لازم است، مسئولان بايد ابتدا براي مهار تورم تدابيري بينديشند كه در اين صورت مي‌توان اميدوار بود كه ميزان اجاره‌بها نيز كاهش يابد.

 

با توجه به عدم ثبات بازار و مشكلات معيشتي مردم، افزايش اجاره‌بها در مواردي موجب تضييع حقوق مردم شده است. به نظر شما آيا مشاوران املاك در افزايش اجاره بها نقشي دارند؟


هرچند انتقاداتي نسبت به‌عملكرد مشاوران املاك مطرح مي‌شود اما اكثر آن‌ها افرادي سالم بوده كه مشغول خدمت به جامعه هستند. اگر ما اشكالي به مشاوران املاك داريم، اين اشكال به شيوه تعامل حاكميت با اين صنف برمي‌گردد كه در اين سال‌ها اختياراتي بيش از آنچه در صلاحيت قانوني مشاوران املاك است، به صورت عرفي و گاهي نيز به‌وسيله مقررات به آن‌ها اعطا شده و اين موضوع تبعاتي را نيز به دنبال داشته است. تصور بنده اين است كه مشاوران املاك به طور كلي اراده‌اي براي افزايش اجاره بها ندارند اما وقتي كسب و كار صنفي مانند مشاوران املاك از رونق كمتري برخوردار مي‌شود، شاغلان آن حرفه تلاش مي‌كنند تا معاملات بيشتري صورت گيرد كه گاهي ممكن است مفاسدي هم رخ دهد كه البته اين موضوع را نمي‌توان به تمام مشاوران املاك تعميم داد اما به هرحال ممكن است اين زمينه فراهم شود.

 

در قرارداد عادي و رسمي اجاره، چگونه می‌توان با مستاجری که اجاره را پرداخت نمی‌کند، برخورد کرد؟


در قرارداد اجاره عادي اگر مستاجر اجاره را پرداخت نكند، موجر بايد شكايت خود را در مرجع قضايي مطرح و به دنبال آن نيز مسيري طولاني را طي كند زيرا ابتداي امر اعتبار سند عادي براي مرجع قضايي محرز نيست. حتي مستاجر براي تاخير در دادرسي مي‌تواند مواردي را مطرح كند از جمله اينكه امضاي سند مربوط به من نيست يا مبلغ اجاره را درست نداند و... مي‌تواند سبب اطاله دادرسي شود. درحالي كه در سال 1376 قانون‌گذار به خوبي از سند رسمي اجاره حمايت كرده و به مراجع قضايي تكليف كرده اين نوع پرونده‌ها را به‌فوريت و بدون تشريفات رسيدگي كنند. به طوري كه در صورت رعايت ضوابط قانوني، موجر مي‌تواند در مدت يك هفته تا 10 روز مستاجر را از ملك خارج كرده و آن را تخليه كند.

 

 

تاریخ ارسال خبر: 
97/04/16