کانون سردفتران و دفتریاران

جمعه, 04 فروردين 1396

 

آدرس كانال ما در تلگرام
@notary_ir

صفحه ما در سايت آپارات

امسال،1892 سند مالکیت برای ‌املاک روستایی صادر شده است

امسال،1892 سند مالکیت برای ‌املاک روستایی صادر شده است

رئيس كانون سردفتران و دفترياران استان اردبيل:

امسال،1892 سند مالکیت برای ‌املاک روستایی صادر شده است

 

سنددار کردن املاك و خانه‌های روستایی يكي از برنامه‌هايي است كه چندين سال از شروع آن در استان‌هاي كشور مي‌گذرد. استان اردبيل نيز از اين قاعده مستثني نيست. به همين مناسبت، با لطيف عبادپور، رئيس كانون سردفتران و دفترياران استان اردبيل گفت‌وگويي انجام داده‌ايم تا از كم و كيف سنددار شدن املاك و خانه‌هاي اين منطقه مطلع شويم. وي معتقد است بايد تسهيلات لازم جهت تنظيم اسناد معاملات روستائيان فراهم شود تا چرخ اقتصاد كشور از حركت باز نايستد. به گفته عبادپور، قانون تسهیل به معنای واقعی کلمه لازم است تا روستانشینان بدون آنکه از کار و زندگی بیفتند به راحتی بتوانند معاملات خود را به ثبت رسانند....

 

با وجود اينكه بسياري از روستاييان به دليل عدم دانش كافي حقوقي، بعضا دچار مشكلات ثبتي و معاملاتي‌ مي‌شوند، درخصوص ثبت اسناد منقول و غير منقول آنان توضيحاتي بفرماييد.


در ابتدا می‌خواهم صحبتم را با خاطراتی آغاز کنم که ارتباط تام در اين زمينه دارد. در سال‌های آغازین سردفتری‌ام، دوستی از من خواست تا پا درمیانی کنم و اختلاف حادث بین دو نفر را فیصله دهم. البته یکی از آنها به نمایندگی از سوی وراث سخن می‌گفت پس نه دو نفر بل چندین نفر در اختلاف بودند. ده‌ها سال پیش پدری کهنسال که اینک  عصا به دست گشته بود در یکی از روستاهای پارس آباد (استان اردبیل) یک باب خانه به بهای 50هزار تومان خرید و از فرط عشق و علاقه به پسر متوفی خود، قولنامه را به اسم او نویساند و پدر از سوی پسر متوفي خود، قولنامه را امضا کرد. کسی نگفت مرده از شخصیت و اهلیت بی‌بهره است و نمي‌تواند خریدار باشد. امضای پدر از سوی گورستانیان؛ خود به گورستان است. سال‌ها بگذشت و ارزش پول هم فروکش کرد و بی‌مقدار شد. وراث فروشنده خواستند شانه از تعهدات پدر خالی کنند و زیر قولنامه زنند. اول بهاء را بهانه كردند که شندرغاز است. خواستند 50هزار تومان دهند و خانه 50میلیونی ستانند. بهانه پشت بهانه تمامی نداشت و با توضیح من تیرشان به سنگ می‌خورد و خدا را شکر به ذهن‌شان نرسید آنچه باید می‌رسید و من پاسخی برای آن نداشتم. احساس پدر بر پسر نزدیک بود کار دست او دهد و خانه چند میلیونی به راحتی از کفش برون سازد. به هر ترتیبی بود دعواشان فیصله دادم و قرار شد با پرداخت مبلغی چند به وراث، قولنامه‌ای  دیگر بنویسند: فروشنده آن وراث و خریدار آن خود مرد کهنسال.

گرچه دعواشان خاتمه یافت ولی من در این فکر بودم که چه تضمینی هست این قولنامه هم سال‌ها بعد مبنای اختلافات ديگري نباشد و باب پرونده یا پرونده‌هایی را در محکمه باز نکند  حال ما را کاری به نتایج آن نیست. میزان انرژی و هزینه‌هایی مورد نظر است که بر دولت به مفهوم عام کلمه تحمیل می‌شود تا بتواند این اختلافات را فیصله بخشد. از دعاوی مختلف عارض بر این نوع معاملات هم نباید غافل شد. از تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق گرفته تا نزاع دسته جمعی و کشت و کشتار  که در فرهنگ روستا ملک، گونه‌ای ناموس است که جان در راه آن نثار کنند.

 

پدر، دار فانی را وداع گفت و وراث با کاغذ پاره‌ای وارد دفتر شدند که پدر در زمان حیات سهم‌الارث پسر بزرگ‌تر در نزد میرزای محل داده است و به خط او این کاغذ مسطور که سهم‌الارث خود بطور تمام و کمال گرفته و بعد از فوت پدر ادعایی در موضوع سهم‌الارث نخواهد داشت. اینک بعد از فوت پدر پسر بار دگر سهم‌الارث خود خواستار است. گفتم پسر را در حیات پدر حقی در‌ اموال او نیست و علاقه پدر نیز با فوت از‌ اموالش بریده و اینک‌ اموال در مالکیت وراث حین‌الفوت است که آن پسر نیز جزو آن است و حق وراثت دارد و اقرار مسطور را اعتباری نیست.

 

 این دو خاطره حکایت از واقعیتی دارد که در سوال مطروحه به آن اشاره شده است. ‌امر تسجیل اعمال حقوقی و اقاریر این زحمت‌کشان نباید به دست میرزاهای محل که اطلاعات حقوقی چندانی ندارند سپرده شود. اسناد عادی مشکلات کمی برای ما در مملکت ایجاد نکرده است. اسناد عادی حتی اگر با رعایت موازین قانونی تنظیم شده باشد خود یکی از منابع تولید اختلاف بین مردم هست. حال ببینید اگر تحریر این اسناد به دست افرادی بی‌دانش حقوقی باشد با چه وضعیت ناگواری روبه‌رو می‌شویم. واقعیت‌هایی از این دست، مسئولیت‌های سنگینی را بر دوش سازمان ثبت اسناد و‌ املاک و کانون‌های سردفتران و دفتریاران می‌نهد. لازم است ترتیبی اتخاذ شود که ‌امکان تنظیم و ثبت اسناد مردم زحمتکش در روستاها به نحو سهل و ساده فراهم گردد و این شدنی نیست جز این که نخست ثبت اولیه‌ املاک روستایی بویژه در بافت‌های غیر زراعی عملی شود. که البته این ‌امر با تصویب تبصره 71 قانون برنامه دوم توسعه از سالیان پیش شروع و با وضع قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال 1388 شتاب زایدالوصفی به خود گرفته است. به نحوی که آثار صدور اسناد مالکیت ‌املاک روستایی را در ثبت اسناد مربوط به معاملات ‌املاک موضوع این اسناد مالکیت در دفاتر اسناد رسمی نیز می‌توان مشاهده کرد.

 

با این حال سازمان ثبت و کانون‌های سردفتران و دفتریاران لازم هست برنامه‌های مناسبی برای گسترش تنظیم سند رسمی در روستاها داشته باشند. یکی از آرزوهای مقام معظم رهبری تحقق عدالت قضایی در سال 1394 است که فرمودند در سایه همدلی و همزبانی قابل حصول است. به اعتقاد اینجانب یک سوی قضیه در بحث عدالت قضایی، دفاتر اسناد رسمی هستند. قضات به کمک ادله اثبات دعوی قناعت وجدنی حاصل و احکام خود را صادر می‌کنند. برای اینکه ضریب صحت احکام اصداری بالا رود ناچار باید سند رسمی توسعه پیدا کند. سند رسمی می‌تواند نقش موثری در پیشگیری از جرائم مختلف و تقلیل پرونده‌های حقوقی داشته باشد. البته در پرونده‌های مطروح نیز می‌تواند یاری‌گر قضات محترم در صدور احکام با صلابت و عادلانه باشد. تحقق عدالت قضایی هم در گرو صدور چنین احکامی است.

 

آيا در اين زمينه قانوني هم به تصويب رسيده است؟

گام نخست در تثبیت مالکیت روستائیان در بافت‌های غیر مزروعی روستاها با تبصره 71 قانون برنامه دوم توسعه برداشته شد. روند صدور اسناد مالکیت‌ املاک روستایی در طول برنامه‌های سوم و چهارم توسعه براساس ماده 140و 133 قوانین برنامه سوم و چهارم توسعه تداوم یافت. تا اینکه ضرورت ساماندهی نظام مالکیت اراضی واقع در بافت روستاها و تثبیت مالکیت روستائیان و استقبال روستائیان در طول برنامه‌های توسعه سبب شد قانونگذار با تصویب  قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در 2/12/1388، تکلیف صدور اسناد مالکیت روستائیان را در بافت‌های غیر مزروعی برای همیشه معین سازد و صدور اینگونه اسناد را شتابد بخشد.

 

استقبال روستائيان در اين زمينه در منطقه شما چگونه بوده است؟

صدور اسناد مالکیت روستائیان با تبصره 71قانون برنامه دوم توسعه شروع شد وانگهی براساس اطلاعات بدست ‌آمده و آمار ارائه شده از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به دلایل گوناگون در طول برنامه دوم فقط 1291 سند در کل کشور صادر گردیده و در نتیجه درصد ناچیزی از پیش‌بینی‌های انجام شده محقق گردید. روند صدور اسناد مالکیت روستایی با تصویب ماده 140 قانون برنامه سوم توسعه سیر صعودی به خود گرفت به گونه‌ای که در طول برنامه سوم حدود 678 هزار و 449 جلد سند مالکیت صادر گردید؛ اگرچه این رقم نیز از جهت کمی منطبق با پیش‌بینی‌های صورت گرفته نبود. در برنامه چهارم توسعه نیز از ‌امر صدور اسناد مالکیت روستایی غفلت نشد و با تصویب ماده 133 قانون برنامه چهارم توسعه ‌امر صدور يك ميليون و 500 هزار سند مالکیت در دستور کار سازمان ثبت و بنیاد مسکن قرارگرفت و در طول برنامه چهارم یک میلیون و 950 هزار جلد سند مالکیت برای ‌اماکن روستایی صادر شد. قرار بود در طول برنامه پنجم توسعه نیز یک میلیون و 100 هزار جلد سند صادر گردد. در استان اردبیل نیز در سال 1390  837 جلد، سال 1391 هشتاد جلد، سال 1392، یک‌هزار و 547 جلد، در سال 1393 سه هزار و 889 جلد و در سال 1394، سه هزار و 418 جلد سند مالکیت در اجراي قانون الحاق موادي به قانون ساماندهي صادر شده كه تعداد هزار و 892 فقره از آن مربوط به ‌املاک روستایی است.

 

آيا در اين قانون اشكالاتي هم وجود دارد؟

بله. یکی از ایرادات اساسی قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، بی‌توجهی به اصولی است که در علم حقوق خدشه‌ای به آن نمی‌توان وارد کرد. برای انتقال مالکیت‌ اموال سبب قانونی لازم است. نه رای هیات‌های حل اختلاف مملک است و نه تصرف اشخاص می‌تواند دلیل مالکیت باشد. وقتی که بخش اعظم عملیات ثبتی مناطق ثبتی کشور انجام و متقاضیان ثبت معین هستند دیگر بر مبنای تصرف نباید سند مالکیت صادر شود بلکه مدارک متصرفین باید بررسی و عندالزوم رای به تنظیم سند انتقال از مالکین ثبتی به نام متصرفین صادر شود. اشکال دیگر این قانون مثل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت این است که موجبات تصرف ‌اموال دولتی را فراهم می‌سازد. ایراد سومی که بر قانون وارد است حکم ذیل بند 2 ماده 2 است که رای هیات‌ها را تا  یکماه قابل اعتراض می‌داند و بعد به این ‌امر بسنده نمی‌کند و بلافاصله بعد از آن  در تبصره 2 ماده يك اعتراض بر صدور سند مالکیت را اعلام می‌کند. این یعنی تزلزل اسناد مالکیت اصداری به موجب قانون مزبور. بدینسان اسناد مالکیت صادر شده در اجرای این قانون تا ابدالدهر قابل اعتراض می‌باشد که تعارض آشکار با مقررات ثبتی و ازجمله قانون ثبت و اسناد و املاک دارد.

 

شما به عنوان يك سردفتر چه پيشنهادي براي جامعه روستايي كشور براي ترغيب به تنظيم اسناد منقول و غيرمنقول روستايي داريد؟

استقبال روستانشینان از تبصره‌های قوانین برنامه توسعه اقتصادی و قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی در اخذ سند مالکیت‌ املاکشان در روستاها نشان می‌دهد که زمینه برای ترویج سند رسمی در میان روستانشینان فراهم است. تحصیل مال در روستاها به آسانی نیست آنها با عرق جبین و دستان پینه بسته از طلوع خورشید تا غروب آن به نحو طاقت‌فرساکار می‌کنند تا چرخ اقتصاد این مملکت از حرکت باز نایستد؛ بنابراین دوست ندارند آنچه را که با خون دل به دست آورده‌اند به راحتی از دست بدهند. یکی از دلایل استقبال از اسناد مالکیت روستایی نیز همین بوده است. آنچه مربوط به آنهاست مهیاست و این ما هستيم که باید تسهیلات لازم را جهت تنظیم اسناد معاملات‌شان فراهم کنیم. یک قانون تسهیل به معنای واقعی کلمه لازم است تا روستانشینان بدون آنکه از کار و زندگی بیفتند به راحتی بتوانند معاملات خود را به ثبت رسانند. وقتی می‌گویم به معنای واقعی کلمه از آنروست  که قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی گذشته از ایرادات اساسی که دارد و من در نقدی به پاره‌ای از آنها پرداختم و در مجله کانون درج شد نتوانسته انتظارات مردم را برآورده کند. اصلاح آن نیز هیچگاه در دستور کار قرار نگرفت حال چرا پرداختن به آن از حوصله این گزارش خارج است. یکی از همکاران بسیار قدیمی که بازنشستگی او با آغاز سردفتری من مواجه بود و مدتی نیز کفیل دفترش بودم و چند سال پیش به رحمت ایزدی پیوست می‌گفت سوار اسب می‌شدم و به روستاهای دور می‌رفتم و اسنادشان را‌ می‌نوشتم و از بابت حق‌التحریر عدس و گندم و جو می‌گرفتم. نه استعلامی لازم بود و نه مدارکی چون پایان خدمت و غیرذالک برای تنظیم سند ضرورت داشت به گونه‌ای احراز هویت می‌کردم و سند را تنظیم و وارد دفتر می‌کردم.

 

نمی‌دانم این کار او در چه دوره زمانی بوده ولی از اینکه تنظیم سند تشریفات سخت‌ امروزین را نداشته برایم جالب بود. شاید یکی از راه‌های ترغیب هموطنان عزیزمان در روستاها به تنظیم سند رسمی صدور ابلاغ سیار به بعضی از همکاران و حضور آنها در روستاها و تنظیم اسناد روستانشینان با کمترین تشریفات باشد.

 

معافیت از هزینه‌های قانونی ثبت اسناد نیز می‌تواند مشوق آنها باشد در ثبت معاملاتشان. با این معافیت‌ها دولت چیزی از دست نمی‌دهد. بلکه با این کار از هزینه‌های بعدی اجتناب می‌کند هزینه‌هایی که برای مدیریت اختلافات مردم باید بپردازد که چه بسا بیشتر از وجوهی می‌تواند باشد که در نتیجه این معافیت‌ها از کیسه دولت کم می‌شود.