کانون سردفتران و دفتریاران

دوشنبه, 18 فروردين 1399

رئیس جامعه گلستان:مراجعه مردم به دفاتر اسنادرسمی‌ از اوجب واجبات است

رئیس جامعه گلستان:مراجعه مردم به دفاتر اسنادرسمی‌ از اوجب واجبات است

 چند سالي است كه مردم براي تنظيم قرارداد اجاره كمتر به مشاورين املاك مراجعه مي كنند و بيشتر در دفاتر اسنادرسمي قرارداد اجاره را تنظيم مي كنند؛ كه به نوعي علاوه بر سنت شكني بر قابليت هاي دفاتر اسنادرسمي نيز افزوده شده است. در اين زمينه با اميرحسين لياقي، رئيس جامعه استان گلستان گفت و گويي انجام شده كه در پي مي آيد:

 

 

 دفاتر اسنادرسمي ‌به غير از تنظيم سند قطعي چه اسناد جديدي را مي‌توانند تنظيم كنند؟

متاسفانه اسناد تنظيمي ‌در دفاتر اسنادرسمي ‌امروز به صورت كليشه‌اي درآمده و ورود و توسعه تكنولوژيك در قلمرو دفاتر اسنادرسمي‌ در تسريع اين امر نيز موثر بوده به نحوي كه قالب اسناد تنظيمي، مشخص، نوع عبارات ثابت و انشاي آنها نيز مكتوب و در سيستم‌ها موجود است، فقط نام اصحاب اسناد در قالب طرف يا طرفين سند درج و با امضاي آنها و همچنين امضاي سردفتر و دفتريار قالب رسمي ‌به خودش مي‌گيرد. درحالي‌كه اين امر ناميمون علاوه بر سلب خلاقيت سردفتر در پويش فكري ـ حقوقي و خلق اسناد محكم، متقن، قانونمدار و بديع در اجتماع باعث تضييق دايره ثبت اسناد در ارتباط با تعدد نوع اسناد از لحاظ شكلي خواهد شد؛ به نحوي‌كه بسياري از عقود معين يا نامعين موجود در قوانين به ويژه قانون مدني و قانون تجارت در قلمرو اسناد و ثبت سند مغفول مانده كه امروزه كمتر سندي تحت عنوان دلالي، حق‌العمل كاري، يا قراردادهاي ارفاقي في‌مابين تجار ورشكسته و ديان يا قرارداد حمل و نقل و غيره انشاء مي‌گردد يا عقود مندرج در قانون مدني نيز به تمامه تحت عنوان اسنادرسمي ‌در دفاتر اسنادرسمي ‌انشاء نمي‌شود. بنابراين پيشنهاد مي‌شود اولاً با نهادهاي دولتي و حاكميتي لابي شود تا بخشي از اسناد شبيه اسناد تجار ورشكسته، امور تسويه و امثالهم در دفاتر اسنادرسمي‌ انجام گيرد، ثانياً از ظرفيت‌هاي موجود در قوانين جهت تكثر اسناد استفاده گردد و سير قهقرايي مسير راهمان نباشد و النهايه مكانيزمي ‌تعبيه گردد تا سران محترم دفاتر مجاب گردند اسنادي كه مفهوماً راجع به امر ديگري ست را در قالب اسناد كليشه‌اي مندرج در سيستم يا رويه مأنوس و مألوف ثبت نكنند و آنها را در شكل، مفهوم و منطوق موردنظر خودشان انشاء كنند.

 

 با وجود اينكه مالك و مستاجر از گذشته هاي دور در بنگاه‌هاي معاملات املاك، فرآيند تنظيم قرارداد را انجام مي‌دادند؛ درحالي‌كه تنظيم اجاره‌نامه‌ها در دفاتر امكانپذير است، در اين خصوص توضيحات بيشتري بفرماييد.

تا آنجا كه حافظه شغلي و پيشينه حرفه‌اي اينجانب ياري مي‌دهد اسناد اجاره غالباً در مشاورين املاك صورت مي‌پذيرفته و تنظيم اسناد اجاره در دفاتر اسنادرسمي‌ به ويژه املاك مسكوني و املاك غير ثبتي بسيارشاذ بوده و اندك اسناد تنظيمي ‌راجع به اجاره‌نامه‌ها صرفاً به اسناد اجاره املاك تجاري داراي سابقه ثبتي مربوط مي‌شد و علت اين امر همانا اختيار مالكين و مستأجرين در درج قيمت مال‌الاجاره جهت ارائه به دارايي براي محاسبه ماليات بردرآمد اجاره مستغلات است كه در ما نحن فيه مشاراليهما با درج قيمت نازل در اجاره‌نامه علاوه بر پرداخت كمترين هزينه به دفاتر اسنادرسمي‌ تنظيم‌كننده سند، مال الاجاره پرداختي به دارايي نيز در چنين حالتي بسيار بسيار پائين و ناچيز بوده كه به لسان ديگر به نوعي به فرار مالياتي موسوم است.

 

گذشته از اين موارد، به دليل عادت ناميمون مردم در مراجعه به بنگاه‌هاي معاملات ملكي در تنظيم بسياري از اسناد ازجمله اجاره‌نامه‌ها كه ناشي از نوع نگرش ناصواب جامعه به امر اسناد بوده، در سنوات اخير اتفاق ناگوار ديگري پيش آمده كه باعث تسريع روند حضور مردم در بنگاه‌هاي معاملات ملكي شده و آن چيزي نيست همانا تفاهم‌نامه سازمان ثبت اسناد و املاك كشور با وزارت بازرگاني و اعطاي سربرگ‌هاي مبايعه نامه‌ها و اجاره‌نامه‌ها همراه با مهر پرسي به بنگاه‌هاي مذكور كه اين شائبه را ايجاد كرده، همانا بنگاه‌هاي معاملات ملكي با در اختيار داشتن ابزار فوق‌الذكر به عنوان نمايندگان سازمان ثبت نسبت به تنظيم اسناد قيام مي‌نمايند و همانند دفاتر اسنادرسمي‌ اسناد آنها كه ممهور به مهر پرسي بوده كاملاً رسمي‌ست كه تبليغات دارندگان مشاورين املاك نيز در تسريع روند اين امر نامبارك در جامعه و اذهان عمومي‌بسيار بسيار مثمرثمر بوده است.

 

مزاياي تنظيم اسناد اجاره را در دفاتر اسنادرسمي ‌توضيح دهيد و از معايب تنظيم آن نزد مشاورين املاك بگوييد.

مزيت اجاره‌نامه‌هاي رسمي ‌نسبت به نوع عادي آنها همان بس كه از مزيت و آثار اسنادرسمي‌ نسبت به اسناد عادي در قانون اشاره بشود از جمله؛ عدم انكار و ترديد نسبت به اسنادرسمي، اجراي مفاد و مندرجات اسنادرسمي‌ بدون مراجعه به محاكم و اعمال مجازات نسبت به مقامات دولتي و قضايي در صورت عدم اعتبار به اسنادرسمي ‌و ساير امتيازات بي‌شماري كه در قوانين و مقررات جاريه بويژه قانون مدني، ثبتي، آئين نامه اجراي مفاد اسنادرسمي‌لازم الاجرا و ... كه در ارتباط با اسنادرسمي ‌توسط مقنن تقنين شده است. از سوي ديگر، اعتماد و اطمينان قلبي و فكريي كه مردم به شخص سردفتر و شاكله دفتر اسنادرسمي دارند با اعتماد راسخ و رجاي واثق نسبت به امضاي اسناد حتي بدون اندك مطالعه‌اي اقدام مي‌كنند كه اين امر بيانگر اعتلا و اعتماد مردم به اسنادرسمي‌ و پيرامون آن است كه در كليت امر نمايانگر مزيت و برتري اسنادرسمي ‌نسبت به نوع اسناد عادي آن است.

 

 آيا نظر شما اين است كه مردم بايد به دفاتر اسنادرسمي‌ مراجعه كنند؟

به اعتقاد من، مراجعه مردم به دفاتر اسنادرسمي‌ از اوجب واجبات است و عدم مراجعه ترك اولي بدين شرح مختصر: باتوجه به آثاري كه تنظيم اسناد در تنسيق روابط و تحكيم قراردادهاي اجتماعي في‌مابين اشخاص با همديگر و ايضاً اشخاص با دولت دارد كه خروجي آن همان تحكيم روابط و ايجاد آسايگي و آرامگي اجتماعي مي‌باشد مراجعه مردم به دفاتر اسنادرسمي ‌امري بسيار ضروري و همچنين با توجه به حدوث اختلافات و بروز آشفتگي‌ها و بزه‌هاي موجود در جامعه كه غالب آنها ناشي از پناه بردن مردم به اسناد عادي و عدم مراجعه به دفاتر اسنادرسمي ‌و كارشناسان ثبتي بروز مي‌نمايد؛ بنابراين تأكيد مؤكد مراجعه مردم به دفاتر اسنادرسمي ‌و اصولاً مراجعه به كارشناس در هر امري كه لازم باشد ضروري است و عدم مراجعه ترك اولي محسوب مي‌گردد.

 

 هزينه تنظيم اجاره‌نامه در دفاتر اسنادرسمي ‌با مشاوران املاك چه تفاوتي دارد؟

لازم به ذكر است كه اين مورد از دو جهت قابل بررسي است: اولاً با توجه به آثار و اعتبار اسنادرسمي ‌از حيث شأن تقنيني و قابليت‌هاي اجرايي و ايضاً سهولت در اقدامات قانوني در موارد انقضاء مدت يا تخلف از شرط و ساير موارد ديگر حق الزحمه يا به عبارتي حق التحرير دريافتي بسيار نازل و ناچيز است بطوريكه به عنوان مثال اگر ملكي به ارزش 50ميليون تومان وديعه و ماهانه 400هزار تومان به مدت يكسال به اجاره واگذار شود حق‌التحرير دريافتي با توجه به عدم استحقاق دفتر اسنادرسمي نسبت به دريافت تحرير از وديعه مورد نظر در مجموع 72هزار و 200 تومان است و همين امر براي بنگاه‌هاي معاملات ملكي در مجموع 600هزارتومان مي‌باشد كه از طرفين دريافت مي‌شود؛ حال مقايسه اين دو مبلغ با توجه به ارزش و اعتبار اين دو نوع سند گوياي همه چيز هست ولي خود ناچيز...؟! و دوماً با توجه به ميزان مسئوليت سران دفاتر از حيث تأمين حقوق كاركنان، استيفاي حقوق دولتي و مسئوليت‌هاي انتظامي ‌در مقايسه با مشاورين املاك كه جملگي فارغ از تكاليف فوق مي‌باشند اخذ حق‌التحرير و يا حق‌الزحمه انشاء سند اجاره در دفاتر اسنادرسمي‌ و بنگاه‌هاي معاملات ملكي خارج از عدالت و اصل نصفت مي‌باشد.

 

 در استان شما چه تعداد دفتر وجود دارد و سالانه چه تعداد اجاره‌نامه در آنها تنظيم مي‌شود؟

دفاتر موجود در استان گلستان 124 دفتر رسمي است كه فعال و مشغول به كار هستند و در ارتباط با تعداد اجاره‌نامه‌هاي تنظيمي‌اطلاع دقيقي در دست نيست و فقط همينقدر كافيست كه از بابت تنظيم اين اسناد استان گلستان از جمله استان‌هاي بسيار فقير كشور است.

 

 مردم بيشتر براي تنظيم چه نوع اسنادي به دفاتر آن استان مراجعه مي‌كنند؟

غالب اسناد تنظيمي‌ در دفاتر استان اسناد مربوط به وكالت، تعهدات و اسناد غير مالي است.

 

 پيشنهاد شما براي ترغيب مردم به تنظيم سند رسمي ‌(به غير از حذف استعلام‌ها) چيست؟

به نظر مي‌رسد ترغيب، تشويق و تحريك مردم جهت انجام امورات جاريه در قالب اسنادرسمي‌ بخش كوچكي از اهداف جامعه سردفتري را تأمين خواهد كرد كه اين امر بيشتر در قالب رسانه اي (اعم از تصويري و غير تصويري) قابل اعمال است كه نمونه درست قابل تقدير آن ساخت سريال برابر با اصل بوده اما بخش اعظم آن محتاج اولاً تقنين و ثانياً همگرايي نهادها، سازمان‌ها و قواي حاكمه در اجبار مردم در ميل به تنظيم اسنادرسمي ‌و جعل ضمانت اجرا براي اين امر خطير است.