کانون سردفتران و دفتریاران

سه شنبه, 25 خرداد 1400

سند عادی را به سند رسمی ترجیح ندهید

سند عادی را به سند رسمی ترجیح ندهید

مردم ما هنوز هم به قول و قرارهاي دوستانه و معامله کردن بر مبناي اعتماد و ريش‌سفيدي بيشتر از قول و قرارهايي که قانون سفت و سختشان مي‌کند دلبسته‌اند؛ شايد به خاطر سنتي بودن، شايد به خاطر صرفه‌جويي در هزينه‌ها و شايد به خاطر ناآگاهي.

 

 

به گزارش روابط عمومي كانون سردفتران و دفترياران به نقل از روزنامه جام جم، براي همين است که فقط در حوزه املاک گفته مي‌شود که يک‌سوم دعاوي مطرح شده در محاکم قضايي ناشي از اختلافاتي است که سرمنشأ آن تنظيم اسناد عادي است يعني اختلافاتي که با کنار گذاشتن ديدگاه‌هاي سنتي و مبتني بر اعتماد متقابل ديگر به وجود نمي‌آيد.

 

از نظر قانون، اسناد 2 دسته‌اند که اسناد رسمي و عادي را شامل مي‌شوند. اسناد رسمي آنهايي هستند که يا در دفاتر اسناد رسمي يا در ادارات ثبت اسناد و املاک يا توسط ماموران رسمي تنظيم و مهر و امضا مي‌شوند. وقتي معامله‌اي با تنظيم سند رسمي ثبت مي‌شود چند خاصيت مهم پيدا مي‌کند، چون اسناد رسمي برخلاف اسناد عادي که اغلب محل اختلاف و درگيري مي‌شوند غائله اختلافات را مي‌خوابانند. ويژگي مهم اسناد رسمي اين است که بين طرفين تنظيم‌کننده و جانشين قانوني آنها مثلا ورثه، معتبر هستند. همچنين تاريخ سند رسمي نه‌تنها نسبت به طرفين معامله بلکه نسبت به ساير اشخاص نيز معتبر است به اين معنا که اگر مثلا 2 نفر ملکي را براساس يک سند رسمي معامله کرده باشند و سپس فروشنده، همان ملک را با استفاده از يک سند عادي با شخص سوم معامله کند اين سند عادي موجب نمي‌شود تا ملک از مالکيت کسي که سند رسمي را در اختيار دارد خارج شود. اسناد رسمي همچنين قابل انکار و ترديد نيستند، هرچند که مي‌توان ادعاي جعلي بودن آن را مطرح کرد. به اين ترتيب مثلا اگر کسي با تنظيم سند رسمي در دفترخانه از فرد ديگري وجهي را مطالبه کند هيچ‌يک نمي‌توانند ادعا کنند که اين سند را امضا نکرده‌اند و فقط مي‌توانند ادعاي جعلي بودن اين سند را داشته باشند که البته براي اثبات موضوع جعل نيز خودشان بايد ادله محکمه‌پسند ارائه دهند. در مقابل، اسناد عادي هيچ‌کدام از اين ويژگي‌ها را ندارند و به راحتي مي‌توانند سبب بروز اختلاف بين طرفين يک معامله بشوند.

 

 به طور کلي نوشته‌هايي که افراد با يکديگر براي تنظيم امور جاري‌شان مي‌نويسند و نيز نوشته‌هايي که برخلاف اسناد رسمي توسط يکي از 3 مرجع صلاحيت‌دار تنظيم نشده باشند سند عادي محسوب مي‌شوند. طبق اين تعريف چک و سفته نيز سند عادي هستند، چون افراد رأسا آن را تنظيم مي‌کنند و هيچ مامور رسمي در صدورشان نقش ندارد، اين در حالي است که صرف چاپي بودن يک نوشته يا تايپ آن در سربرگ‌هاي آرم‌دار مانند آنچه توسط آژانس‌هاي املاک يا فروش اتومبيل تنظيم مي‌شود، موجب رسمي شدن يک سند نمي‌شود.

 

البته 2 حالت وجود دارد که طي آن اسناد عادي اعتبار اسناد رسمي را پيدا مي‌کنند يکي اين که شخصي که سند عادي عليه او اقامه شده صدور آن را تاييد کند و ديگر اين که در دادگاه ثابت شود که سند عادي که مورد انکار قرار گرفته از سوي شخصي که انکار مي‌کند قبلا مهر و امضا شده است.

 

مبايعه‌نامه؛ سندي عادي و قابل انکار

مبايعه‌نامه‌هاي مربوط به نقل و انتقالات ملک نيز جزو اسناد عادي محسوب مي‌شوند و مي‌توانند تمام پيامدهاي اين قبيل اسناد را به دنبال بياورند، ولي با اين حال مردم ترجيح مي‌‌دهند تا مراحل مقدماتي نقل و انتقالات ملک را در بنگاه‌هاي املاک و نه در دفترخانه‌هاي اسناد رسمي ثبت کنند. البته قرار است از اول آبان ماه مبايعه‌نامه‌هاي جديد با شکل و شمايلي تازه وارد بازار نقل و انتقالات ملک شوند، ولي با اين حال موضع سازمان ثبت به عنوان مرجع قانوني تثبيت مالکيت هنوز هم بر اين است که اين مبايعه‌نامه‌ها جزو اسناد عادي محسوب مي‌شوند و براي همين قابل انکار و ترديد.

 

نکته: صرف چاپي بودن يک نوشته يا تايپ آن در سربرگ‌هاي آرم‌دار مانند آنچه که توسط آژانس‌هاي املاک يا فروش اتومبيل تنظيم مي‌شود، موجب رسمي شدن يک سند نمي‌شود.اين مبايعه‌نامه‌ها که برخلاف قراردادهاي قبلي فاقد آرم قوه قضاييه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هستند، طوري طراحي شده‌اند که هر کدام از آنها هولوگرامي دارند که رويشان شماره سريالي درج شده که به اين طريق در سامانه مشاورين املاک تعريف شوند تا مشاور املاک ديگري نتواند از آن استفاده کند. همچنين در بالاي اين هولوگرام، بارکدي دوبعدي به صورت ميکروفيلم قرار گرفته تا افرادي که وارد معامله مي‌شوند بتوانند با عکسبرداري از اين بارکد مشخصات ملک و قرارداد منعقد شده را مشاهده کنند.

 

مصطفي قلي‌خسروي، رئيس اتحاديه کشوري مشاوران املاک مي‌گويد اين مبايعه‌نامه‌هاي جديد امکان هرگونه تخلف از جمله فروش ملک به چند نفر را از بين مي‌برد و افراد مي‌توانند با اطمينان خاطر وارد معاملات مسکن شوند. البته نه رئيس سازمان ثبت و نه معاون اسناد اين سازمان به ايجاد چنين اطمينان خاطري اعتقاد ندارند.

 

اختلاف نظر ميان سازمان ثبت و اتحاديه مشاوران املاک که پس از حذف نام و آرم قوه قضاييه و سازمان ثبت اسناد و املاک، قراردادهايي با نام وزارت بازرگاني را در اختياردارند اختلاف ريشه‌داري است. سال‌هاست که ثبتي‌ها اعلام مي‌کنند مبايعه‌نامه‌هاي تنظيمي در بنگاه‌هاي املاک وجهه قانوني ندارند و سبب تثبيت مالکيت‌ها نمي‌شوند حتي چندي قبل احمد تويسرکاني، رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفت‌وگو با «جام‌جم» تاکيد کرد حرف ثبتي‌ها اين است که چرا وقتي بنگاه‌هاي املاک خدماتي حقوقي ارائه مي‌دهند همچنان تمام اموراتشان به دست وزارت بازرگاني است و هيچ ارتباطي با سازمان ثبت ندارند. تويسرکاني مي‌گويد بعضي از مشاوران املاک از عبارات حقوقي که در فرم‌ها نوشته شده کاملا سردرنمي‌آورند و از آثار حقوقي‌شان خبر ندارند در حالي که قبل از هر معامله‌اي بايد نسبت به ممنوع‌المعامله بودن يا نبودن افراد و اطلاعات ملک آگاهي کافي وجود داشته باشد؛ چراکه گاهي اتفاق مي‌افتد که معامله براساس يک سند جعلي و اطلاعات غلط انجام مي‌شود و همين امر موجب ايجاد دعوا و تشکيل پرونده مي‌شود. درواقع سازمان ثبت نگران تنظيم اسناد عادي و مشکلاتي است که به خاطر آنها زندگي مردم را مختل مي‌کند، يعني نگراني که رئيس اتحاديه کشوري مشاوران املاک آن را بي‌اساس مي‌داند و تاکيد مي‌کند که مشاوران املاک همواره طرفين معامله را تشويق به ثبت محضري مي‌کنند؛ ولي با اين حال معاون اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نسبت به تنظيم مبايعه‌نامه‌ها در بنگاه‌هاي املاک هشدار مي‌دهد.

 

سيدعليرضا ميرشريفي به جام جم مي‌گويد: از آنجا که نظارت دقيقي بر فعاليت آژانس‌هاي املاک وجود ندارد و آنها بدرستي ساماندهي نشده‌اند، ما به وزارت بازرگاني اعلام کرديم که آرم سازمان ثبت را از مبايعه‌نامه‌ها حذف کنند، چون وجود آرم اين سازمان در کنار نام و آرم قوه قضاييه موجب اعتماد مردم به مبايعه‌نامه‌ها مي‌شد و به خاطر اعتبار نام اين دو نهاد به سلامت معامله اطمينان مي‌کردند؛ در حالي که به اعتقاد ما چه در گذشته و چه با وجود تهيه‌ مبايعه‌نامه‌هاي جديد همچنان تنظيم اين قراردادهاي عادي در بنگاه‌ها مي‌تواند حقوق مردم را به خطر بيندازد.

 

او در پاسخ به گفته‌هاي رئيس اتحاديه مشاوران املاک که شکل جديد مبايعه‌نامه‌ها را موجب بالا رفتن ضريب ايمني معاملات مي‌داند و مي‌گويد: داشتن هولوگرام هيچ کمکي به اعتبار قراردادها نمي‌کند، چون هر چقدر هم که ضريب امنيتي اوراق بالا برود، باز اين مبايعه‌نامه‌ها در زمره اسناد عادي و قابل انکار و ترديد هستند، در حالي که اسناد رسمي که در دفترخانه‌ها و تحت نظارت سردفتران تنظيم و سپس در دفاتر کل ثبت مي‌شوند، به هيچ وجه قابل انکار نيستند.

 

ميرشريفي که معتقد است حدود يک‌سوم دعاوي حقوقي حتي شکايات کيفري ـ‌ از جمله قتل ـ مطروحه در دستگاه قضايي ناشي از اختلافات ملکي و اسناد عادي است،‌ در عين حال تاکيد مي‌کند که براي حمايت از حقوق مردم بايد آژانس‌هاي املاک تحت کنترل و نظارت دستگاه قضايي قرار بگيرند؛ همان اتفاقي که به گفته ميرشريفي بايد در روند مذاکرات چندجانبه ساختارهاي آن طراحي شود.

 

انتهاي پيام